Martes, 26 de Julio de 2016

Oportunidades y consideraciones al comprar un dúplex

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Tu casa: una realidad
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Foto: Martha Velázquez

Imagínese que usted compra un dúplex de $ 475.000 el cual ha decidido habitar en la planta baja. Considerando, el seguro habitación, los impuestos escolares y municipales. Los gastos mensuales ascienden alrededor de $ 2.900. Tomando en cuenta una renta del departamento que usted no va a ocupar de $ 1.100, el costo por habitar su departamento será de $ 1.800. Los inquilinos pagarán el 38% de los costos y el valor de su propiedad se incrementará con los años. ¡Esto es maravilloso!

Este pequeño cálculo demuestra lo atractiva que puede ser la compra de una propiedad de inversión (multiplex) para los propietarios. Si del alquiler en ocasiones es posible rentar un estacionamiento y/o una vivienda adicional en el sótano, lo cual es aún más interesante.

Pero es importante que tome en consideración :

El contador

Un buen contador le aconsejara tener ahorros para las reparaciones y el mantenimiento de la propiedad. Dependiendo de la edad y el tamaño del edificio, se debe prever un monto que represente del 1 a 5% del valor del inmueble.

Cuando uno es dueño de una casa unifamiliar, se hacen los trabajos de mantenimiento a nuestro propio ritmo. Sin embargo, cuando usted tiene inquilinos y hay daños, el trabajo se debe hacer de inmediato, tengamos el dinero en efectivo o no.

También debe tomar en cuenta al arrendatario moroso en los pagos o el tiempo en que no se tienen inquilinos. Un poco de dinero en una cuenta de ahorros o acceso a una línea de crédito, le permitirá estar tranquilo en los eventos inesperados.

El fisco

Gran parte del gasto será “deducible de impuestos”.

Pero… si se hacen reparaciones al inmueble, solo el porcentaje que ocupan los inquilinos se puede deducir de impuestos.

Por ejemplo:  Si el propietario ocupa la planta baja y el sótano entero, sólo el 33% de los gastos de la construcción se puede deducir. Si no hay sótano, entonces esto podría ser el 50%. Este porcentaje se aplica sólo a los trabajos que benefician a todos los ocupantes, como la reparación de las paredes exteriores, el techo, la plomería o estructura central. Si el propietario renueva su propia cocina, la deducción será de 0%, Si por el contrario, el trabajo se realiza en los lugares alquilados, la deducción es del 100%.

Al preparar su declaración de impuestos, es importante saber que:

El interés pagado en la hipoteca es un gasto deducible (sólo el porcentaje del edificio ocupado por inquilinos).

Por el contrario, la parte de amortización de capital incluida en cada pago de la hipoteca no es elegible. De hecho, el fisco lo considera como ingreso gravable, incluso si todo ese dinero termina en la entidad crediticia.

El banco

Los prestamistas hipotecarios hacen cálculos muy conservadores. Suman al pago mensual, los gastos de gestión, limpieza y mantenimiento. Así como el porcentaje de desocupación de la vivienda en renta.

Es por ello que la mayoría de los bancos toma en cuenta solo el 50% de los ingresos de alquiler para sumarlo a sus ingresos.

La compra  de un dúplex es una inversión redituable que debe ser tomada en cuenta con seriedad como una opción al alcance de muchas personas.

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otro propósito que el de ilustrar al lector sobre aspectos inmobiliarios en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades con el consejo de su profesional de confianza. 

Si tiene alguna pregunta, pueden contactarme al 514-758 9092 o escribirme a mi correo electrónico mvelazquezmendez@gmail.com.

Martha Velázquez Méndez
mvelazquezmendez@gmail.com

Mexicana. Matemática de profesión con estudios en el colegio inmobiliario de Montreal y más de 10 años de experiencia en el sector de bienes raíces. Ha trabajado en Re/Max, Sutton y actualmente e...

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