miércoles, 12 de febrero de 2014

Compra de una propiedad: definir un presupuesto y los gastos previos

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Cuentas Claras
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 Edificio Montreal

En la columna de hoy voy a presentar un caso práctico, muy común con mis clientes, de cómo analizamos el presupuesto y los gastos para la posible compra de una propiedad.

Juan y María llegaron a Canadá en el 2010, y después de cuatro años de alquilar (pagan $1.000 mensuales de alquiler actualmente) están listos para comprar su primer casa en el 2014.

Su idea es comprar la casa para julio de este año. Juan tiene un ingreso anual de $52.000, y María de $55.000.

1) Definir presupuesto y gastos

Primero, tomamos una reunión para definir cuánto podrían destinar de su presupuesto mensual para los gastos de hipoteca, impuestos municipales y escolares, el costo mensual de Hydro-Québec, gastos de condominio y seguro para la casa.

También analizamos los gastos previos a la compra, como el monto del pago inicial, el costo del notario, la inspección, y los gastos de la mudanza, y tomamos en cuenta cuánto van a necesitar para pagar el impuestos de bienvenida, unos meses después que ocupen la propiedad.

La reunión se lleva a cabo el 20 de enero del 2014.

Juan y María están interesados en comprar un condominio a las afueras de Montreal de un valor de $275,000, y piensan poner el 5% como pago inicial, $13.750 ($275.000 x 5%).

Juan y María tienen ahorrados para la compra de la propiedad $19.000 en una caja de ahorros en otra institución financiera.

Como van a poner 5% como pago inicial, van a tener que pagar el seguro SCHL – CMHC, que sería 2,75% de la hipoteca. $275.500 – $13.750 = $261.250. Para saber cuánto tienen que pagar del seguro SCHL-CMHC, hacemos el siguiente calculo: $261.250 x 2,75% = $7.184. Lo que se agrega a los $261.250, y nos dejaría una hipoteca de $268.434.

Una hipoteca de $268.434 a un 3,50% de interés, con una tasa fija de 5 años, amortización de 25 años, nos dejaría un pago mensual de capital e interés de $1.340,21.

Para poder pagar antes la hipoteca, y ahorrar en interés, Juan y María pueden elegir la opción de pagar cada dos semanas su hipoteca.

Los impuestos municipales y escolares son de $3.000 anuales, $250 por mes.

Los costos de condominio son $115 mensuales. Calculan $100 en promedio por mes para los gastos de Hydro-Quebec, y $60 para el costo del seguro para la casa contra incendip, robo y contra terceros.

Los gastos mensuales para la compra del condominio serían los siguientes:

  • $1.340,21 de pago de la hipoteca (capital + interés)
  • $250 de impuestos municipales y escolares
  • $115 de costos de condominio
  • $100 Hydroquebec
  • $60 seguro de condominio contra incendio

Por un total de $1,865.21

Los gastos previos serian: el pago inicial de $13.750, el costo del notario de $1.250, la inspección de $850, gastos de mudanza de +/-$1.000, impuestos sobre el seguro SCHL-CMHC de $1.077 ($7,184 x 15%).

Esto da un total de $19,927, mas los ajustes que puedan haber sobre los impuestos municipales y escolares( el notario nos va a dar esa información antes de la firma final).

Además, el impuesto de bienvenida $2.275 (1% del valor de la propiedad = $275,000)

Por un total de $22,202

Una vez definido el presupuesto y los gastos, vamos a analizar como podemos maximizar sus ahorros.

Como Juan y María tienen un espacio acumulado en su REER – RRSP de $7.000 y $8.000, respectivamente, esto lo podemos encontrar en el “Avis de cotisation”“Noticie of assesstment” federal del año fiscal 2012.

Vamos a hacer una contribución a sus REER – RRSP de $7.000 y $8.000 respectivamente, lo cual nos va a otorgar un retorno de alrededor de $2.688 ($7.000 x 38.4%) y de alrededor de $3.072, que vamos a usar para cubrir algunos de los gastos asociados a la compra de la propiedad. El total del retorno seria de alrededor de $6.660.

Como estamos haciendo las contribuciones a sus REER – RRSP en el mes de enero del 2014, podemos usar esas contribuciones para reducir el impuesto imponible del 2013. Vamos a usar la opción del REER -RRSP llamada RAP (Régime d’accession a la propriété)– HBP (Home Buyers Plan), que nos permite sacar $25.000 de nuestro REER para la compra de nuestra primer propiedad. Para poder utilizar esta opción, nuestra contribuciones al REER -RRSP tienen que estar por 90 días en el REER -RRSP, lo cual significa que si hicimos la contribución el 20 de enero del 2014, podemos sacara las contribuciones de $7.000 y $8.000, no antes del 22 de abril del 2014.

En conclusión, como Juan y María decidieron planificar con tiempo la compra de su propiedad, pudimos maximizar sus ahorros, ahorrar impuestos y poder tener una idea mas realista de cuales van a ser sus gastos, y su presupuesto para la compra del condominio.

En otra reunión vamos a analizar los siguientes pasos:

2) La pre-aprobación
3) La elección de un agente inmobiliario
4) La búsqueda de la propiedad
5) Contrato de compra y venta ( y la inspección)
6) La firma de la hipoteca
7) La firma con el notario y las llaves!!

Por favor, antes de tomar cualquier decisión de lo previamente mencionado, consulte a su asesor financiero, ya que cada situación es diferente. Esta columna es a titulo informativo y los valores utilizados pueden cambiar de año a año.

Para cualquier consulta pueden escribirme a pablo.abriani@scotiabank.com o pablo.abriani@noticiasmontreal.com, o llamarme al 514-499-4962 ext. 2003.

Para mas información acerca del programa RAP –HBP consulte el sitio del gobierno canadiense entrando aquí.

Para mas información acerca del seguro SCHL – CMHC, pueden entrar aquí.

Foto: Pablo A. Ortiz / Grupo NM