miércoles, 26 de febrero de 2014

Proceso de la compra de una propiedad: la preaprobación

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Cuentas Claras
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Historial de Crédito Inmigrantes Canadá

Siguiendo con la presentación de la última columna acerca del proceso de la compra de una propiedad:

1-Definir un presupuesto

2- La preaprobación  

3-El agente inmobiliario

4-La oferta de compra y la inspección

5- La hipoteca

6- La firma con el notario y ¡la entrega de las llaves!

Hoy vamos analizar el segundo paso: la preaprobación del préstamo hipotecario. Es importante, antes de empezar a buscar propiedades, saber cuánto podemos obtener como préstamo, y tener aprobado un monto, de esa manera cuando encontremos una propiedad que realmente nos interese, podemos hacer la oferta de inmediato.

Tres puntos importantes: Ingresos, historia de crédito y deudas.

Primero, vamos a analizar los ingresos.

¿Cuánto podemos obtener como crédito dependiendo de nuestro ingreso? Como regla general, la suma de: el gasto del préstamo hipotecario (capital + interés), impuestos municipales y escolares, gastos de Hydro-Québec, costos de condominio, más el total de los pagos de nuestras deudas (financiamiento de un auto, tarjetas de crédito, líneas de crédito, etc.) no puede sobrepasar del 39% de nuestro ingreso bruto.

Ejemplo numérico: Juan y María van a obtener una preaprobacion para un codominio de $300.000

•Condominio de $300.000

-Pago inicial 10% = $30.000 (+2% seguro SCHL=$5.400)

-Hipoteca de $275.400 a 3,49%. $1.374 por mes (capital+ interés)

-Impuestos muninicipal y escolar $3.000 anuales, $250 por mes

-Gastos de condominio: $150 por mes

-Hydro-Québec $100 por mes

-Seguro contra incendio $50 por mes

Total:$1,924

Juan

-Ingreso anual $45.000

-Tarjeta de crédito: $5.000 saldo, pago mínimo de $100 por mes

-Auto financiado: $300 por mes

-Historia de Crédito: 715 en Equifax

María 

-Ingresos anual: $55,000

-Tarjeta de crédito: $2.000 saldo, pago mínimo de $50

-Historia de crédito: 745 equifax

$1,924 + $100 + $300 + $50= $2.374

Ingresos:$45.000 + $55.000 /12= $8.333

$2,374/$8,333= 28,5%

28,5% es menor de 39%, pueden obtener un crédito de $275,400

A la hora de ir al banco a hacer la preaprobación tenemos que aportar: una carta de nuestro empleador que mencione desde cuándo trabajamos y cuánto ganamos, los últimos dos pagos de nuestro sueldo, resúmenes de cuentas de ahorro, resúmenes de cuentas de inversiones (REER, CELI, no registradas, etc.), los estados de cuenta de nuestras deudas, y el número de seguro social. Es importante, antes de ir al banco, preguntar qué documentos necesitamos para obtener la preaprobación, ya que cada banco tiene diferentes políticas.

Segundo, la historia de crédito. Como regla general, si nuestra historia de crédito en Equifax es buena, no tendríamos que tener problemas, pero va a depender mucho si ya tenemos una historia de crédito con el banco que vamos a obtener la hipoteca o no. De todas maneras, el banco va a hacer una demanda de crédito, donde va a figurar nuestra historia de crédito, y un  resumen de todas nuestras deudas. Es muy importante no hacer muchas demandas de crédito en el mismo año, y sobre todo de analizar en detalle nuestra situación antes de hacer una demande de crédito.

Por último, nuestras deudas: tarjetas de crédito, líneas de crédito, financiamiento de un auto, otro préstamo hipotecario, entre otros tipos de deudas. El banco va  a tomar en cuenta todos los pagos de nuestras deudas, para poder saber cuanto podemos obtener como préstamo hipotecario.

En conclusión, cada situación es diferente, cada banco tiene políticas diferentes, por eso es importante planificar con tiempo la preaprobación de un préstamo hipotecario.

Esta columna es a titulo informativo, por favor consulte a su asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de lo previamente mencionado.

Por cualquier consulta no duden escribirme a pablo.abriani@scotiabank.com o a pablo.abriani@noticiasmontreal.com, o por teléfono al 514-499-5962 ext. 2003.

Foto: Pablo A. Ortiz / Grupo NM