miércoles, 19 de marzo de 2014

Proceso de la compra de una propiedad: La hipoteca

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Cuentas Claras
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cómo son las hipotecas en Quebec cómo son las hipotecas en Canadá

Siguiendo con la presentación de la última columna acerca del proceso de la compra de una propiedad

1-Definir un presupuesto

2- La preaprobación  

3-El agente inmobiliario

4-La oferta de compra y la inspección

5- La hipoteca  

6- La firma con el notario y ¡la entrega de las llaves!

Hoy vamos analizar el quinto paso: la hipoteca.

Vamos a analizar qué incluye una hipoteca y qué tipo de estrategias podemos implementar para poder pagar antes nuestra hipoteca y ahorrar en interés.

Una hipoteca incluye seis partes importantes:

1) Amortización: el periodo que tenemos para pagar el total de la hipoteca. Si nuestro pago inicial es menor al 20% del valor de la propiedad, el periodo de amortización máximo es de 25 años, pero si nuestro pago inicial es mayor al 20% del valor de la propiedad, podemos ir hasta 30 años en la amortización de la hipoteca.

2) Término: es el periodo por el cual mantenemos las mismas condiciones. Hay términos de 1, 2, 3, 4, 5, y hasta 10 años. Cuando se finaliza el término, tenemos que renegociar con el mismo banco, o con otro banco uno nuevo. Ejemplo: tenemos un término de cinco año,s con una tasa fija del 3,39%, quiere decir que durante los próximos cinco años siempre vamos a tener el mismo interés. Al fin de los cinco años, tenemos que renegociar otro término.

3) Tasa fija y tasa variable: las tasas fijas mantienen el mismo interés durante el término elegido, lo que quiere decir que nuestros pagos siempre van a ser los mismos. En las tasas variables, los pagos pueden cambiar, si es que los intereses del Banco de Canadá cambian. Dependiendo de las tasas de intereses que haya en el momento que elegimos el término de la hipoteca, es importante analizar si nos conviene una tasa fijo o una variable, o una combinación de ambas.

4) Hipotecas cerradas y abiertas: las más comunes son las hipotecas cerradas, dependiendo del banco, son cerradas entre comillas, porque muchos bancos nos dejan hacer pagos extras anuales, incrementar los pagos mensuales, y hasta doblar los mismos, pero si queremos cancelar el total de la hipoteca antes del término elegido en una hipoteca cerrada, hay una penalidad. En las hipotecas abiertas, podemos cancelar la totalidad en cualquier momento, pero los intereses son más elevados.

5) Pagos: podemos hacer pagos mensuales, bimensuales, cada dos semanas, y semanales. Cuanto más seguido hagamos los pagos, antes vamos a pagar la hipoteca, y mas vamos a ahorrar en interés.

6) Pago inicial: el mínimo del pago inicial es del 5%. Si pagamos más del 20% de pago inicial del valor de la propiedad, no tenemos que pagar el seguro SCHL – CMHC, y podemos elegir un periodo de amortización de hasta 30 años. Si nuestro pago inicial es menor al 20%, tenemos que pagar el seguro SCHL –CMHC. Ejemplo: en una propiedad de un valor de $275.000, si ponemos el 5%($13.750) como pago inicial: tenemos que pagar el 2,75% de $261.250 (275,000 – 13,750) = a $7.84,38, lo cual nos va a dejar una hipoteca de $286.434,38.

Una vez que defifimos las variables de la hipoteca, podemos establecer estrategias para poder pagar antes el préstamo hipotecario y pagar menos intereses. La mayoría de la personas pasan mucho tiempo buscando el “mejor” interés, pero no analizan cómo realmente podemos ahorrar en interés.

Vamos a analizar tres estrategias: 

1) Hacer pagos extras a nuestra hipoteca. Una vez al año, cada tres meses, dependiendo del banco, vamos a tener diferentes opciones. Los pagos extras que hagamos van a ir a pagar el capital de la hipoteca, lo cual va a acortar el periodo de amortización y el pago de intereses.

2) Incrementar los pagos: mensuales, bimensuales, cada dos semanas, o semanales de nuestra hipoteca.

3) Doblar nuestros pagos: mensuales, bimensuales, cada dos semanas, o semanales de nuestra hipoteca.

  • Ejemplo numérico: Propiedad de $300.000, 10% de pago inicial, 2% ($5.400) de seguro SCHL – CMHC, amortización de 25 años, tasa fija de 5 años a 3,39%. Pagos mensuales de $1.332,40 por mes.

Si hacemos un pago extra anual de $2.500, cambiamos nuestros pagos mensuales a pagos cada dos semanas, y aumentamos nuestros pagos en $100 cada dos semanas. Vamos a ahorrar $2.986 después de cinco años en interés y vamos a acortar el periodo total de amortización a 11 años, por un ahorro en interés de $72.113.

http://cgi.scotiabank.com/mortgage/Scotiabank-LTSB-English.html

Como conclusión, es muy importante saber cuáles son las variables de una hipoteca y cuáles son las estrategias que podemos implementar para acortar la amortización y así ahorrar en interés.

Esta columna es a título informativo. Por favor consulte a sus asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de lo previamente mencionado.

Por cualquier consulta me pueden escribir a pablo.abriani@noticiasmontreal o pablo.abriani@scotiabank.com , o contactarme por teléfono al 514-499-5962 ext. 2003.

Foto: Flickr / TheTruthAbout (CC)