viernes, 18 de abril de 2014

La compra de un inmueble (III)

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Actualidad Notarial
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¿En qué consiste y cuál es alcance de la GARANTÍA DE CALIDAD, dada por el vendedor de un inmueble? ¿A qué queda obligado el vendedor de una propiedad si la misma tiene vicios? ¿Cuál es la extensión y alcance de dicha garantía?  Es la misma en todos los casos? ¿Qué cláusulas deben incluirse en la Promesa de Compra de un inmueble a fin de quedar protegidos contra la aparición de vicios en la propiedad que pensamos adquirir?

La garantía de calidad del vendedor de un inmueble 

En nuestra  entrega anterior hemos hablado de los contratos que preceden a  la compra de un inmueble, es decir, aquellos contratos donde las partes fijan cuales serán las condiciones que deberán incluirse en el acto de venta a ser firmado ante el notario.

Estos precontratos, conocidos como “Promesse d’achat” , “Offre d’achat, o la Offre de vente, deberán prever entre otras condiciones, con qué garantía es vendida la propiedad.

En nuestra anterior entrega nos hemos referido a la llamada garantía del derecho de propiedad. Explicábamos entonces que cuando la misma está pactada entre las partes, la propiedad es vendida:

  • Libre de todo derecho en favor de un tercero (usufructo, hipoteca, servidumbre, etc)
  • Que el título de propiedad estará libre de vicios
  • Que el bien vendido cumple con los reglamentos de zona, de construcción 

Finalmente decíamos que las partes podían pactar una reducción o eliminación de esta o toda garantía.

Hoy nos referiremos específicamente a la llamada garantía de calidad. 

La garantía de calidad: es aquella que cubrirá los vicios ocultos (“vices cachés”) en la propiedad. Un vicio oculto es un defecto en el bien que no puede ser detectado ni visualmente, ni  en una inspección o una revisión prudente y diligente del comprador o un profesional que este contrate. Es por ello que es de suma importancia la realización de la inspección, ya que si renunciamos a hacerla, aquellos defectos que una Inspección diligente hubiere descubierto podrán quedar fuera de la categoría de “vicio oculto” y en consecuencia también fuera de la garantía de calidad y ningún reclamo podrá ser hecho al vendedor con relación a ese vicio.

Esta garantía podrá también ser excluida por el vendedor si así lo negocian las partes, (es la cláusula conocida como venta “as if” o “tel quel”) en cuyo caso el vendedor no se estará obligando a garantizar la reparación de los defectos ni de los vicios dentro del inmueble  y será el comprador quien deberá soportar las consecuencias de cualquier problema que se detecte luego.

¿Qué es la venta con garantía legal?

Cuando la propiedad es vendida con garantía legal, significará que la misma es vendida con ambas garantías, o sea la de títulos y la de calidad.

Si el precontrato no hace ninguna referencia a con qué garantía es vendido el inmueble, se presume que la garantía legal está incluida y así será consignado por el notario en la venta.

Por ello, toda exclusión o reducción de garantía deberá ser expresamente pactada y constar en la oferta o promesa de compra o de venta.

Con esto finalizamos el capítulo de las garantías, el cual debe ser considerado con la debida importancia tanto por el comprador como por el vendedor y discutido previamente a la firma de todo precontrato. Las consecuencias económicas de una decisión de inclusión o exclusión de garantía pueden ser sumamente importantes para ambas partes.

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otra pretensión que la de ilustrar al lector sobre los aspectos notariales vinculados  al  diario vivir de una persona en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades notariales con el consejo de su profesional de confianza.

Por cualquier duda pueden llamar al teléfono  514-513-9788, o escribir a rber@montreal-notaire.com. 

Foto: Flickr / Alex Drainville (CC)