viernes, 2 de mayo de 2014

El estudio de títulos de una propiedad

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Actualidad Notarial
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Al tiempo de preparar un contrato de compraventa de una propiedad, el notario designado llevará a cabo un estudio de títulos de la propiedad en cuestión. Como resultado de este análisis el notario determinará si desde el punto de vista legal la propiedad está exenta de vicios así como si la misma es conforme a los reglamentos municipales y provinciales.

El estudio de títulos de una propiedad

A la apertura de un dossier de compraventa de una propiedad, el notario recibirá los documentos que le permitirán llevar a cabo su estudio de títulos. Dentro de esos documentos se encontrarán el título de compra de la propiedad, las hipotecas consentidas por el vendedor, las facturas de tasas municipales y escolares, el pago de los gastos del condominio, la declaración de copropiedad, si se trata de una unidad en un condominio, y el certificado de localización.

Con dicha documentación en mano el notario llevará a cabo tres tareas de verificación:

El estudio de los títulos

El estudio de títulos consiste en un análisis por parte del notario de cierta documentación que le permitirá realizar diversas verificaciones:

  • En primer lugar el notario analizará todos los títulos de propiedad anteriores al título de propiedad del vendedor, títulos que forman la cadena de titularidad. Esta operación tiene por objeto verificar que el título del vendedor actual no posee vicios, así como determinar que él es el real propietario del bien y que tiene la capacidad legal para transmitir la propiedad.
  • En segundo lugar el notario analizará el Index (ficha del inmueble en el Registro de la Propiedad) a fin de verificar que la propiedad no pose hipotecas, embargos u otras cargas. En caso de encontrar hipoteca, embargos u otras cargas similares, el notario procederá a pagarlas con el producto de la venta, de modo de dejarlas sin efecto y que las mismas no afecten el título del comprador.

La verificación del certificado de localización:

Así como el estudio de títulos determinará la validez del título de propiedad del vendedor, el análisis del certificado de localización permitirá determinar la conformidad del inmueble con relación a su posición, el tipo de uso permitido en la zona, los reglamentos en vigor, etc. El certificado de localización consiste en una descripción del inmueble hecha por un agrimensor (arpenteur-geomètre), acompañada de los planos del mismo. El notario analizará la información contenida en el certificado de localización a fin de completar su estudio de la propiedad objeto de la compraventa.

El certificado de localización estará identificado por un número de minuta y será conservado por el profesional que lo realizó. De este modo, si futuros notarios o clientes necesitan precisiones o copias del mismo, siempre será posible realizarlas.

Es recomendable, incluir en la promesa de compra, la obligación del vendedor de comprometerse a proveer a su costa un certificado de localización actualizado, ya que la información que contiene es imprescindible para el comprador, por otro lado si en la operación interviene un banco como acreedor, el certificado de localización será una exigencia del acreedor.

En nuestra próxima entrega nos referiremos con detalle a este documento, pero a modo de breve referencia diremos que el mismo permitirá al notario determinar si la propiedad es conforme a los planos depositados en el catastro, a los títulos anteriores, a los reglamentos municipales, a sus medidas y linderos, etc.

Pago de tasas municipales, escolares y gastos de condominio

Consiste en la verificación del pago de los impuestos territoriales y gastos de condominio a fin de determinar la inexistencia de deuda.

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otra pretensión que la de ilustrar al lector sobre los aspectos notariales vinculados al diario vivir de una persona en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades notariales con el consejo de su profesional de confianza.

Por cualquier duda pueden llamar al teléfono  514-513-9788, o escribir a rber@montreal-notaire.com. 

Foto: Flickr / michell zappa