viernes, 18 de julio de 2014

La compra de un inmueble nuevo (II): La hipoteca legal de la construcción

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Actualidad Notarial
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casa en construcción en Quebec

¿Cuáles son los riesgos que implica la compra de una propiedad nueva o recientemente renovada? Si está en sus planes hacerlo,  es importante que conozca que la misma puede verse afectada por una hipoteca legal y que usted, como comprador, puede verse obligado a tener que pagarla. Qué es la hipoteca legal de la construcción y que mecanismos de protección existen.

Las personas que han participado en la construcción o la renovación de un inmueble y que no han sido pagadas por el trabajo realizado,  son beneficiarias con una protección legal que les asegura el cobro del trabajo realizado.

Esta protección consiste en la inscripción de un aviso de hipoteca legal en el registro inmobiliario, afectando la propiedad  sobre la cual aportaron su trabajo o materiales.

Esta hipoteca legal afectará la propiedad y será responsable de su pago aquel que sea propietario de la misma, aunque no sea la misma persona que encargó el trabajo.

Este derecho se extiende entre el plazo que va desde que aportaron el trabajo o los materiales y hasta pasados 30 días de que se han finalizado todos los trabajos de construcción en el inmueble.

Por citar un ejemplo, el electricista que ha hecho la instalación eléctrica en un edificio en construcción, y a quien se le adeudan 30.000$ por los trabajos que efectuó, tiene derecho a publicar el aviso de hipoteca legal sobre cada uno de los apartamentos del edificio  y ello hasta los 30 días posteriores a la finalización de todos los trabajos de todos los proveedores en el mismo edificio. Si por azar, algunas unidades ya han sido vendidas en ese plazo, el nuevo comprador será también responsable del pago de esa hipoteca legal.

Una vez publicado el aviso de hipoteca legal, el electricista de nuestro ejemplo, tendrá seis meses para iniciar el proceso judicial. En caso de no hacerlo, su hipoteca quedará sin efecto. 

  • Quiénes son los beneficiarios de la hipoteca legal: 

Son beneficiarios el arquitecto, el ingeniero, los proveedores de materiales, el entrepreneur (contratista), el sous-entrepreneur (o subcontratista) y los obreros, que hayan participado en la renovación o la construcción de un inmueble. 

  • Cuándo se consideran transcurridos los 30 días posteriores al fin de los trabajos: 

Es muy difícil determinar en qué momento tuvo lugar el fin de los trabajos. Los tribunales son muy flexibles en este sentido y mientras queden pequeños trabajos a ser cumplidos en la obra, se considerará que el fin de los trabajos aún no ha tenido lugar.

Por ello el comienzo del período de 30 días puede extenderse en el tiempo, aumentando el riesgo para el comprador. 

Medidas de protección 

El notario que ejecuta la venta no puede conocer la totalidad de las obras encargadas por el constructor, ni el estado de sus cuentas, ni conocer el estado físico de la obra y no contará con más información que la que surja del Registro de la Propiedad o de la que le provea el constructor. Sin embargo, existen ciertas medidas de protección que el comprador  de un inmueble nuevo o recientemente renovado, puede tomar, con la ayuda del notario:

  1. Una retención del saldo de precio hasta pasados 30 días de la verificación de que la totalidad de las obras han sido terminadas. Esto será posible en el caso de la contratación de la construcción de una casa a un constructor, y deberá haber sido previsto en la oferta de compra o posteriormente.
  2. La contratación por parte del comprador de un seguro de título, que lo proteja de la hipoteca legal de la construcción. No hay que confundir este último seguro, con las garantías de “maison neuve” o la APCHQ, que tiene por objeto cubrir los anticipos de precio pagados al constructor para garantizar que los trabajos serán finalizados, así como los vicios de construcción.

El proceso de compra de una propiedad nueva puede resultar complejo, los términos legales desconocidos y los riesgos ciertos. Se suma a esto, que el notario que intervendrá en la transacción no puede ser elegido por el comprador, sino que es el notario puesto por la constructora. Es sumamente recomendable en este caso el acompañamiento de un notario de su parte, que lo ayude a transitar ese trayecto, a comprender y analizar los documentos que estará obligado a firmar para llevar a cabo la compra. Su notario podrá asistirlo en español, para conocer mejor sus derechos y entender el alcance de sus obligaciones y prevenir los posibles riesgos.

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otra pretensión que la   de ilustrar al lector sobre los aspectos notariales vinculados  al  diario vivir de una persona en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades notariales con el consejo de su profesional de confianza.

Por cualquier duda pueden llamar al teléfono  514-513-9788, o escribir a rber@montreal-notaire.com o a través de la GuíaNM.  

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