lunes, 25 de agosto de 2014

Vicios ocultos en la compraventa de un inmueble (o cuando el sueño de tener vivienda propia se torna en pesadilla)

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Lente jurídico
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vicios ocuiltos al comprar una vivienda en Quebec

Vicios ocultos. La simple mención de esta frase produce escalofríos a mucha gente con proyectos de comprar o vender una vivienda en Quebec.

En esta entrega explicamos qué son exactamente y cómo prevenir problemas legales derivados de la responsabilidad por vicios ocultos.

Definición

De conformidad con el Código Civil de Quebec, todo vendedor está obligado a garantizar la calidad de la cosa vendida. Básicamente, esto significa que el vendedor debe responder por los defectos graves que pueda presentar el bien vendido, siempre y cuando el comprador los descubra después de la venta.

Para ser considerado legalmente como un “vicio oculto”, el defecto de un inmueble debe presentar cinco características:

  • En primer lugar, el vicio debe consistir en un problema o defecto que afecta la calidad del inmueble, ya sea porque impide su utilización normal o disminuye su utilidad. En este sentido, la simple vetustez y el deterioro normal de la propiedad en razón de su uso no constituyen vicios ocultos.
  • En segundo lugar, es necesario que el vicio no haya sido aparente al momento de la venta, es decir que el mismo no haya podido apreciarse a simple vista. Dicho en términos legales, se requiere que un comprador prudente y diligente no haya podido detectar el defecto tras una inspección razonable de la propiedad.
  • En tercer lugar, es necesario que el comprador no haya conocido el problema al momento de la venta. En otras palabras, si el comprador estaba informado del defecto al momento de la venta, luego no podrá alegar la existencia de un vicio oculto.
  • En cuarto lugar, es necesario que el vicio haya existido antes de la venta. Puede ser que un problema se manifieste mucho después de la venta. Sin embargo, el defecto que lo origina no podrá ser considerado como un “vicio oculto” si no se demuestra que el mismo es preexistente a la venta.
  • Por último, es necesario que el vicio revista cierta gravedad. En este sentido, se requiere que el defecto sea de tal naturaleza que, de haberlo conocido el comprador, no habría adquirido la propiedad o habría pagado un precio inferior.

Reclamos por vicios ocultos

Los recursos legales del comprador contra el vendedor en caso de vicios ocultos dependen de la magnitud del problema y de la situación concreta de la venta.

De manera general, el comprador puede elegir entre dos acciones. La primera es reclamar la disminución del precio pagado. Concretamente, esto significa que el vendedor deberá devolverle parte del precio recibido. El monto de esta disminución de precio corresponderá normalmente al costo de los trabajos o reparaciones necesarios para corregir el problema.

Alternativamente, el comprador podrá exigir la resolución de la venta, en cuyo caso se restituyen el precio pagado y la propiedad.

En algunos casos, el comprador podrá reclamar además la indemnización de los daños y perjuicios sufridos. Este es el caso si el vendedor estaba al tanto de la existencia del vicio antes de la venta o si no podía ignorarlo. Esta responsabilidad deriva de la obligación que tiene todo vendedor de divulgar los vicios conocidos.

Por otra parte, los reclamos por vicios ocultos deben cumplir con dos etapas o formalidades previas para ser válidos, salvo en casos excepcionales como por ejemplo cuando el problema requiere reparaciones urgentes.

La primera etapa es avisarle por escrito al vendedor sobre el vicio constatado, dentro de un lapso razonable luego de su descubrimiento. De manera general, los tribunales consideran que no deberían pasar más de 6 meses entre el momento en que se descubre el vicio y el aviso escrito al vendedor.

El segundo paso es poner en mora al vendedor de corregir el problema, antes de que el comprador efectúe cualquier reparación. En la práctica, esta etapa puede cumplirse en el mismo escrito por el que se avisa la existencia del vicio.

Es que para que un reclamo por vicios ocultos pueda prosperar, es necesario que el vendedor haya tenido la oportunidad de (i) verificar la existencia y la gravedad del problema, (ii) constatar los daños y (iii) realizar él mismo los trabajos correctivos necesarios si así lo desea.

Si el comprador repara o realiza trabajos sin antes avisarle por escrito al vendedor y exigirle remediar la situación, su demanda por vicios ocultos podrá ser rechazada por el tribunal.

Prevenir un problema de vicios ocultos

Un litigio por vicios ocultos puede ser una verdadera pesadilla. Para el vendedor, tener que devolver parte del precio podría acarrearle no pocos problemas financieros; peor aún si se anula la venta. Para el comprador, descubrir de repente que su nueva vivienda tiene problemas estructurales o de humedad, será sin duda muy frustrante. Si la situación degenera en acciones legales, ambas partes tendrán además el problema de los costos y el estrés de un juicio.

Definitivamente, es mejor prevenir. He aquí algunas recomendaciones básicas de prevención.

Desde la perspectiva del vendedor, la transparencia es primordial, no sólo durante las negociaciones sino a lo largo de todo el proceso de venta, hasta el cierre. Es muy importante que el vendedor le revele al comprador cualquier problema conocido.

Para esta divulgación puede utilizarse el formulario “Declaraciones del vendedor sobre el inmueble” (Déclarations du vendeur sur l’immeuble) elaborado por el gremio de los agentes inmobiliarios de la provincia de Quebec (http://www.oaciq.com/uploads/ckeditor/attachments/338/declarations-vendeur.pdf).

Asimismo, está en el interés del vendedor responder de manera franca y completa a cualquier  pregunta del comprador.

Concretamente, el vendedor debe cuidarse de no mentir, callar información importante para inducir al comprador a cerrar el negocio, o “embellecer” la realidad para lograr un mejor precio.

Obviamente, la franqueza del vendedor incidirá muy probablemente en el precio, pero es preferible negociar de manera transparente que correr el riesgo de una demanda por vicios ocultos.

Desde el punto de vista del comprador, es muy importante comportarse de manera diligente. En este sentido, es recomendable contratar a un inspector profesional de edificaciones para que inspeccione el inmueble. La inspección profesional permitirá generalmente constatar la existencia de problemas normalmente imperceptibles para el ojo profano. Si después de la venta se descubre un problema que la inspección profesional no detectó, será mucho más fácil demostrar el carácter “no aparente” del vicio.

Asimismo, un comprador diligente revisará con cuidado las declaraciones del vendedor, le comunicará claramente sus preocupaciones y dudas y hará todas las preguntas y diligencias que sean necesarios para investigar con detalle cualquier problema o sospecha.

Por último, una manera más directa de evitar litigios por vicios ocultos es incluir en el contrato de venta una cláusula que excluya o limite la garantía de calidad. Este es el caso de las ventas sin garantía (“à ses risques et périls”), en las que el comprador asume el riesgo de cualquier defecto que se descubra con posterioridad a la venta. Sin embargo, los compradores se negarán por lo general a comprar sin garantía a menos que el precio lo justifique.

Cuando ya es demasiado tarde

Cuando el problema no ha podido prevenirse y surge un litigio de vicios ocultos, es muy importante que el comprador actúe con precaución para no perder sus recursos y que el vendedor proceda con diligencia para proteger sus derechos.

Salvo en casos excepcionales, lo más importante para el comprador es abstenerse de efectuar trabajos o reparaciones sin antes darle la oportunidad al vendedor de verificar el problema y corregir la situación. De lo contrario podrá perder su derecho de acción, debiendo asumir el costo de las reparaciones efectuadas.

Para el vendedor, es muy importante tomar en serio cualquier aviso del comprador relacionado con la aparición de un vicio y efectuar de manera diligente las verificaciones y constataciones necesarias para determinar su naturaleza, causa y gravedad. De esta manera podrán evitarse posibles abusos del comprador o limitar el costo de las reparaciones.

En cualquier caso, no debe escatimarse en esfuerzos para lograr un acuerdo amistoso. Como dice el viejo aforismo de la abogacía: “un mal acuerdo es mejor que un buen pleito”.

Una última recomendación: cómprese una póliza de seguro jurídico. Se trata de una cobertura para pagar los honorarios de un abogado en caso de problemas legales. De la misma manera que un seguro de salud sirve para cubrir el costo de honorarios médicos y medicinas, en la provincia de Quebec existe una cobertura en caso de problemas legales para cuya solución haga falta consultar a un abogado o acudir a los tribunales. A cambio de una pequeña prima mensual, la cobertura permite a los asegurados obtener información sobre sus derechos y recursos legales y, de ser el caso, contratar los servicios del abogado de su preferencia para que los represente. El seguro jurídico cubre litigios de vicios ocultos. En este enlace se puede consultar más información al respecto: http://www.assurancejuridique.ca/

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Foto: Flickr / Jon Milet Baker