miércoles, 1 de octubre de 2014

¿Piensa comprar una propiedad en el 2015? Planifique en el 2014

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Compra de una propiedad en Quebec

Foto: Flickr / Andy Rennle (CC)

 

Si usted piensa comprar una propiedad en el 2015 es muy importante que empiece a hacer sus “deberes” ahora. Cuanto antes planifique la compra, mejor resultado va a obtener. 

Algunas de las ventajas de comenzar el proceso con tiempo son: poder fijar un interés hoy mismo para el año que viene (el banco nos puede reservar el interés por 120 días), buscar con tiempo una propiedad (la parte más importante de todo el proceso), una vez que encontramos la propiedad, podemos firmar el contrato de compra-venta, y determinar la fecha a futuro de la mudanza y de la escritura de la misma.

Ejemplo: firmamos el contrato de compra-venta en diciembre del 2014, pero determinamos que la fecha de posesión de la misma será en mayo 2015, en ese momento pasaremos por el notario y empezamos a pagar la hipoteca. 

I- Planificar un presupuesto para la propiedad

Si hoy estamos pagando $1.000 de alquiler ¿Cuál será la diferencia que tenemos que agregar en nuestro presupuesto para la compra de una propiedad de $275,000?

-$275,000 – 5% de pago inicial ($13.750) = $261.250

Como vamos a otorgar menos del 20% del pago inicial, tenemos que pagar el seguro SCHL-CMHC, en el caso del 5% es de 3,15% (10% es 2,40%, 15% es 1,80, si ponemos el 20% no hay que pagar seguro).

-$261.250 x 3,15% = $8.229 ($261.250 + $8.229 = $269.479)

-$269,470 de hipoteca, amortizada a 25 años, a una tasa fija de término de 5 años al 2,99%, nos daría un pago mensual hipotecario (capital + interés) de $1.209

-Pago mensual de impuestos municipales y escolares de $250 ($3.000 anuales)

-Pago de  gastos de condominio de $110

-Pago de seguro contra incendio (obligatorio) $35

-Pago de seguro para proteger la hipoteca (opcional)  de $100

-Pago de Hydro-Québec de $100

-Total de $1.804

En este caso la diferencia entre alquilar y comprar es de $804, si nuestro presupuesto nos lo permite, estaríamos en condiciones de comprar la propiedad.

A este presupuesto hay que agregarle $13.750 de pago inicial; el 1% de pago del impuesto de bienvenida, =$2.750; el costo del notario +- $1,300: gastos de mudanza +-$2.000; ajustes de impuestos municipales y escolares +- $600, y el 9% de impuesto sobre el seguro SCHL-CMHC que hay que pagar al notario (en nuestro caso sería $740 = $8.229 x 9%).

Tendríamos que tener disponible un total de $21.140

II- Capacidad de financiamiento

La gran pregunta que mis clientes me hacen a diario ¿Cuánto el banco nos puede otorgar como crédito hipotecario? Esto va a depender de nuestro ingreso, nuestra historia de crédito, y de las diferentes obligaciones de otros créditos (pago de tarjetas de crédito, pagos de financiamiento de un auto, entre otros).

Como regla general, si uno tiene una buena historia de crédito y no tene otras deudas, el banco nos va a prestar 4,5 veces lo que ganamos anualmente (se toma en cuenta el ingreso bruto personal, o familiar, en el caso de una demanda conjunta).

Otra forma de analizarlo es que el pago total de nuestra hipoteca (incluye pago de la hipoteca, costos de condominio, Hydro-Québec, y seguro de incendio) más el pago de otras obligaciones no puede superar 40% de nuestro ingreso bruto. 

Ejemplo: Marcos y Ana ganan $55.000 y $65.000 anuales, tienen un financiamiento de una auto de $300 por mes, y ninguna otra deuda.

Quieren comprar una propiedad de $275.000 y van a otorgar el 5%. Vamos a utilizar el ejemplo anterior: el pago mensual es de $1,804, más los $300 del financiamiento del auto = $2.104, que significa el 17,5% de su ingreso bruto anual ($120.000)

Marcos y Ana estarían en condiciones de obtener un crédito hipotecario para comprar una propiedad de $275.000. 

Se puede hacer una preaprobación con el banco y de esa manera empezar a buscar la propiedad con la seguridad de cuánto vamos a poder obtener como financiamiento. Esto muestra seriedad con el vendedor y nos garantiza no perder buenas oportunidades de compra. 

III- Buscar la propiedad

El paso más importante del proceso es encontrar una propiedad que nos guste, que tenga buen potencial de reventa en el futuro, que este cerca de servicios públicos como escuelas, transporte, entre otros puntos.

En este caso podemos pedir la ayuda un agente inmobiliario que nos ayudes a definir algunos barrios, dependiendo de nuestros gustos personales y de cuánto estamos dispuestos a gastar. Él mismo puede hacer una lista de propiedades y poder empezar a visitar las mismas. Es crítico que visiten varias casas.

Por último, una vez que encontramos la propiedad, firmamos el contrato de compra-venta, definimos la fecha de mudanza y de firma de la escritura con el notario. 

En síntesis, es hora de comenzar a planificar la compra de su propiedad en el 2015. Tome una reunión con su asesor financiero para definir presupuesto, capacidad de financiamiento y preaprobación; busque un agente inmobiliario de confianza y ¡a buscar propiedades!

Esta columna es a título informativo, por favor consulte a su asesor financiero antes de tomar cualquier decisión de lo previamente mencionado. 

Por cualquier consulta me pueden escribir a pablo.abriani@noticiasmmontreal.com o a pablo.abriani@scotiabank.com, o por teléfono al 514-499-5962, ext 2003.

Twitter: @pabrianis