viernes, 31 de octubre de 2014

La residencia familiar en Quebec

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Vivienda Canasa Montreal Canadá

La protección de la vivienda donde habita nuestra familia constituye sin duda una de nuestras prioridades y nuestro bien económico más preciado. ¡Quién puede negarlo! Sin embargo, ¿conocemos las herramientas a nuestro alcance para protegerla? Veamos…

La residencia familiar

Nuestra casa. La propiedad que habitamos con nuestra familia, constituye, según desde qué punto de vista desde el cual lo analicemos, tanto un bien inmueble, un activo de nuestro patrimonio, un bien generador de derechos y obligaciones, como el lugar donde nuestra familia habita, la garantía de nuestro préstamo hipotecario, el bien más importante de nuestra futura sucesión, etc..

Si estuviera a nuestro alcance ¡sin ninguna duda la protegeríamos contra todos los riesgos que la acechan!

Siendo realistas, comprenderemos que no podemos protegerla contra cualquier riesgo, sin embargo, al abrigo de la ley encontraremos diversas maneras de protegerla de algunos importantes riesgos.

En esta entrega y en las próximas, lo invito a recorrerlas juntos:

Hoy: La Protección de la Residencia Familiar en el Código Civil de Quebec

Desde el punto de vista legal, la Residencia Familiar es definida por el Código Civil de Quebec como aquella en la que los miembros de la familia habitan mientras ejercen sus principales actividades, como son trabajar o estudiar.

Asimismo, puede ser aquella que los esposos elijan de común acuerdo, a los fines de darle ese carácter.

La ley tiene especial interés en la protección de la Residencia Familiar, como un medio indirecto de proteger a la familia que en ella habita.

Esta primera protección está destinada a impedir que el cónyuge propietario único de la Residencia Familiar pueda de manera unilateral tomar ciertas decisiones sobre la propiedad, afectando al otro esposo y a los hijos de ambos.

A continuación trataremos algunos de los casos previstos por la ley:

Medidas de Protección

La ley crea ciertas prohibiciones de disposición de un esposo sin el consentimiento del otro así como la aplicación de sanciones por incumplimiento:

1) El esposo propietario de la residencia familiar, de menos de cinco unidades de habitación (logement) no puede vender, ceder o hipotecar la residencia familiar ni los muebles que la ornamentan y que la familia utiliza, sin el consentimiento escrito del otro esposo. Tampoco puede alquilar sin el consentimiento escrito del otro esposo la parte del inmueble que se encuentra reservada al uso de la familia.

Pero qué sucede si a pesar de la prohibición, el esposo propietario dispone de la residencia familiar sin el consentimiento escrito del otro esposo? Pueden darse dos situaciones:

  • a) Anulación de la venta: Esta situación se da cuando el esposo no propietario de la vivienda publicó previamente en el registro de la propiedad una declaración de residencia familiar. Por ello, es fundamental que en toda venta el Notario verifique que no se encuentre inscripta una declaración de residencia familiar sobre la propiedad a ser vendida.
  • b) Validez de la venta y daños y perjuicios: Si ninguna declaración de residencia familiar se publicó previamente, la venta no será nula, pero el esposo no propietario puede pedir daños y perjuicios de su esposo y de toda otra persona que haya colaborado.

2) El esposo locatario de la residencia familiar, no puede sub-alquilar, ceder o poner fin al contrato de alquiler de la residencia familiar, sin el consentimiento escrito del otro esposo, cuando el locador fue avisado del hecho que la propiedad sirve de residencia familiar.

  • En este caso, el esposo no propietario podrá pedir la nulidad del acto.

3) El esposo propietario de un inmueble de cinco unidades de habitación que sirve en todo o en parte de residencia familiar, no puede vender, ceder o alquilar sin el consentimiento escrito del otro esposo la parte del inmueble que se encuentra reservada al uso de la familia.

Si, a pesar de la prohibición, el esposo dispone de la residencia familiar sin el consentimiento escrito del otro esposo, pueden darse dos situaciones:

  • a) Si el esposo no propietario publicó previamente en el registro de la propiedad una declaración de residencia familiar, podrá exigir del comprador que le alquile la parte ya ocupada por la familia en las mismas condiciones que todo contrato de alquiler.
  • b) En el caso del alquiler por el esposo propietario, de la parte de la propiedad que está reservada a la familia, cuando una declaración de residencia familiar fue publicada en el registro de la propiedad, el esposo no propietario podrá pedir la nulidad de ese contrato de locación.

La mejor medida de protección prevista por la ley es la publicación en el registro de la propiedad de una declaración de residencia familiar, la que tendrá severos efectos respecto de cualquier acto contrario a la ley, que el esposo propietario haga sin el consentimiento de su cónyuge.

Por ello es altamente recomendable que en un caso de posible conflicto entre los cónyuges, el esposo no dueño proteja la residencia de su familia solicitando a su notario o abogado la publicación de la declaración de residencia familiar.

Les recuerdo que estaré ofreciendo diversas conferencias gratuitas en español sobre temas de interés notarial. La primera de ellas tendrá lugar el próximo 6 de noviembre a las 6:00 pm en la sede del TD BANK (525 Jean Talon Ouest, Montreal). Para registrarse puede usted confirmar al 514-758- 9092 o escribir a mi correo electrónico al pie de la presente. Más información: aquí.

Los próximos encuentros incluirán temas como:

– Testamento
– Mandato de ineptitud
– Derechos y obligaciones de los cónyuges de hecho
– La sucesión en Quebec

Lo invito a contactarme a mi correo electrónico rber@montreal-notaire.com, para hacerme saber cuáles de estos temas serían de si interés.

Por cualquier duda pueden llamar al teléfono  514-513-9788, o escribir a rber@montreal-notaire.com o a través de la GuíaNM.