lunes, 3 de noviembre de 2014

Alquileres residenciales en Quebec (o cuando el inquilino se convierte prácticamente en dueño de su vivienda)

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Bail de Logement alquileres residenciales en Quebec

Foto: María Gabriela Aguzzi V. / Grupo NM

De manera general, las leyes sobre alquileres residenciales tienen como principal objetivo proteger al inquilino. Esto se debe a la vulnerabilidad natural del inquilino frente al propietario. Al igual que sucede con los consumidores o con los trabajadores asalariados, los inquilinos residenciales son considerados por la ley como “débiles jurídicos” que merecen una protección especial. Obviamente, el alcance o intensidad de esta protección varía entre los países y jurisdicciones.

Las leyes de Quebec en materia de alquileres residenciales son particularmente protectoras del inquilino. En esta entrega abordamos el principal derecho de los inquilinos residenciales en Quebec: el derecho a mantenerse ocupando (droit au maintien dans les lieux / right to maintain occupancy).

La regla es la siguiente: todo inquilino (salvo muy contadas excepciones) tiene un derecho personal a mantenerse ocupando la vivienda arrendada, y sólo puede ser desalojado en los casos expresamente establecidos por la ley.

En la práctica, esto significa que el inquilino podrá mantenerse ocupando la vivienda por todo el tiempo que quiera siempre y cuando pague la renta y respete sus obligaciones.

En este sentido, la ley establece un mecanismo legal de renovación automática de los contratos, los cuales se prorrogan una y otra vez hasta que el inquilino decida no continuar alquilando. En otras palabras, el propietario no puede impedir la prórroga del contrato mientas el inquilino desee seguir ocupando la vivienda.

Cabe resaltar que este derecho del inquilino no desaparece con la venta o traspaso de la propiedad. El nuevo propietario “hereda” la relación arrendaticia preexistente, con todos sus derechos y obligaciones, incluyendo la obligación de respetarle al inquilino el derecho a mantenerse ocupando.

El derecho del inquilino a mantenerse ocupando sólo admite dos excepciones:

  1. El llamado “desalojo” (éviction / eviction)
  2. La “reposesión” de la vivienda (reprise du logement / repossession of a dwelling).

El “desalojo” es un procedimiento extraordinario que se aplica cuando el propietario se propone subdividir el inmueble, agrandarlo sustancialmente o cambiar su destinación.

La “reposesión” procede cuando el propietario desea habitar personalmente la vivienda o alojar en la misma a padres, hijos o a algún otro pariente o a su cónyuge (o excónyuge) si éstos dependen económicamente de él. Cabe precisar, sin embargo, que la “reposesión” no es posible cuando el propietario dispone de otro inmueble propio que podría satisfacer su necesidad personal de vivienda o la de sus parientes, o cuando el inmueble arrendado pertenece en copropiedad a varias personas o a una compañía.

Tanto el “desalojo” como la  “reposesión” están sujetos a un procedimiento bastante exigente de notificaciones y los tribunales pueden intervenir para verificar la autenticidad de las razones aducidas por el propietario para requerir la desocupación del inquilino.

Asimismo, el inquilino afectado por una solicitud de “desalojo” o “reposesión” puede exigir que el propietario le cubra los gastos de mudanza y le pague otras compensaciones razonables.

Por otra parte, la ley sanciona severamente a los propietarios que utilicen el mecanismo de mala fe o con la intención de ofrecer nuevamente el inmueble en alquiler o para un fin distinto al declarado como justificación del “desalojo” o de la “reposesión”. En estos casos, el propietario es responsable de los daños y perjuicios resultantes para el inquilino de un “desalojo” o “reposesión” abusivos, y podría incluso ser condenado a pagar daños punitivos o ejemplares.

En resumen, los mecanismos legales del “desalojo” y la “reposesión” son excepcionales y no deben utilizarse a la ligera, ya que la ley regula con detalle el procedimiento a seguir y no tolera abusos. En caso de duda, es siempre recomendable consultar con un abogado, sobre todo si las relaciones entre el propietario y el inquilino no son las mejores o existe ya un litigio entre ellos.

Fuera de estas dos excepciones, para que el propietario pueda dar por terminado el arrendamiento, es necesario un incumplimiento grave por parte del arrendatario y que el tribunal (la Régie du logement) declare la rescisión del contrato. En otra entrega trataremos sobre los incumplimientos del inquilino que permiten al propietario demandar la rescisión del contrato.

En conclusión: antes de alquilar su inmueble residencial piénselo dos o tres veces. Los derechos del inquilino en Quebec son cosa seria y constituyen una limitación muy importante al derecho de propiedad. 

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