viernes, 20 de febrero de 2015

El alza artificial del precio en la compraventa (o cómo ser culpable de fraude sin saberlo)

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fraude inmobiliario Quebec Montreal

Foto: Flickr / Samuel Auguste (CC)

A veces por simple ignorancia, y otras debido a un inadecuado asesoramiento, podemos estar siendo autores o cómplices  del delito de fraude sin saberlo.

El alza artificial del precio en la compraventa o cómo ser culpable de fraude sin saberlo

Una práctica -que en principio parecía bastante marginal- ha ido prosperando y en la profesión notarial los notarios nos vemos confrontados, muchas veces, a la consulta de un cliente a quien algún amigo o conocido le aconsejó alzar artificialmente el precio de la compraventa de una propiedad para obtener mayor financiamiento hipotecario.

La situación es la siguiente: Carlos desea comprar una casa. Comienza su búsqueda y finalmente encuentra la que le gusta. El precio es de $280.000. En visita a su representante del banco, éste le explica que su calificación es adecuada y un crédito hipotecario podrá serle otorgado. Además le dice, él podrá contar con una financiación  de hasta el 95% del precio gracias al seguro de la SCHL. Por otro lado, la prima de ese seguro también será financiada por el banco.

Carlos hace sus cálculos y comprende que, para comprar su casa, deberá aportar el 5% del precio, o sea $14.000 ¡Pero no los tiene!

Es entonces cuando un conocido le dice que la solución es sencilla, basta con “inflar” el precio de la compra para que el banco le preste más dinero. Para ello, las partes deberán firmar una falsa promesa de compra que presentarán al banco y, luego de la venta, el vendedor hará un cheque al comprador reintegrándole ese 5% que le permitirá comprar sin dinero o se “inventarán renovaciones” que deben hacerse al inmueble y que el vendedor autorizará que sean descontadas del precio en el momento de la venta.

Y es aquí donde comprador y vendedor acaban de cometer alegremente el delito de fraude inmobiliario, a veces con connivencia o “ceguera voluntaria” de los profesionales que intervienen en la transacción.

Efectivamente, para lograr sus fines, ha sido necesario confeccionar falsos documentos, como una promesa de compra cuyo precio es falso, ha sido necesario dar información falsa a la institución financiera, la cual ha prestado el dinero sobre la base de la falsa información, así como firmar falsas declaraciones ante la SCHL.

El comprador en situación de fraude podrá verse afectado de diversas maneras, comenzando por la cancelación de su crédito hipotecario, hasta el hecho de ser considerado responsable de una estratagema delictiva para estafar al banco.

Si usted se está preguntando ahora en que situación esto puede ser descubierto, le diré que son múltiples: imposibilidad de pago de la hipoteca y toma de posesión del inmueble por el banco o la SCHL, negativa del vendedor a “devolver” el sobreprecio, conflicto posterior a la venta entre comprador y vendedor debido a vicios ocultos, revisión de la venta por parte del fisco, denuncia de una tercera parte que se siente perjudicada, etc.

La Chambre de Notaires du Quebec, (Cámara de Notarios de Quebec)  ha escrito numerosos artículos advirtiendo a sus miembros que se abstengan de tomar parte cuando advierten un posible fraude como el descrito, ya que la intervención del notario cuando ha habido indicios de fraude puede hacerlo pasible de una investigación interna, así como de repercusiones penales en su contra. Lo mismo es de aplicación para el agente inmobiliario que participa en la situación fraudulenta.

Por ello, si le aconsejan formar parte de un esquema como el que se describe, sea Usted comprador o vendedor de un inmueble, abra los ojos y diga no. Por otro lado, existen formas legales de obtener financiación para el “down payment”, como el préstamo REER u otras que su propia institución financiera puede ofrecerle.

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otra pretensión que la   de ilustrar al lector sobre los aspectos notariales vinculados  al  diario vivir de una persona en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades notariales con el consejo de su profesional de confianza.

Por cualquier duda pueden llamar al teléfono 514-513-9788, o escribir a rber@montreal-notaire.com o a través de la GuíaNM.