viernes, 27 de febrero de 2015

Sea precavido y evite ser parte de un fraude inmobiliario

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Foto: Flickr /Nicolas Raymond (CC)

A veces por simple ignorancia, y otras debido a un inadecuado asesoramiento, podemos estar siendo autores o cómplices  del delito de fraude sin saberlo.

Sea precavido y evite ser parte de un fraude inmobiliario (Segunda parte)

En nuestra entrega anterior, nos hemos referido a una práctica inmobiliaria que aun teniendo apariencia de inocente implica un fraude cuyo principal destinatario suele ser la institución financiera que presta el dinero. Ésta, decíamos entonces, consiste en alzar artificialmente el precio de la compraventa de una propiedad para obtener mayor financiamiento hipotecario. Y es aquí donde comprador y vendedor acaban de cometer alegremente el delito de fraude inmobiliario, a veces con connivencia o “ceguera voluntaria” de los profesionales que intervienen en la transacción.

Si aún no lo ha hecho, lo invitamos a leer nuestro artículo de la semana anterior.

La Chambre des Notaires du Québec ha presentado las más usuales estratagemas comúnmente utilizadas para perpetrar el delito de fraude mediante el alza artificial del precio de la compraventa. Veamos algunas de ellas:

  • Creación de falsos pagos a cuenta sustanciales que fueron pagados directamente al vendedor sin la intervención de notario, o anterior a ésta.
  • Falsos descuentos o créditos consentidos por el vendedor al comprador sin el conocimiento del banco. El hecho de que el representante del banco esté al tanto, y no lo consigne en el expendiente no implica que el banco esté al corriente, sino solo que el empleado del banco es un cómplice más en la operación.
  • Un ficticio pago inicial (down payment) pagado por el comprador y luego devuelto por el vendedor o por el notario a través de un cheque.
  • Creación de una falsa segunda hipoteca o préstamos no garantizados, reembolsados por el notario con el producto de la venta para pagar a intermediarios o facilitadores del fraude sin llamar la atención.
  • Compra sin pago inicial (down payment), precio pagado solo con el producto de la hipoteca y sin ajustes.
  • Pedido al notario que pague a terceras personas de su cuenta in trust. 

Para lograr sus fines, los partícipes al fraude han debido confeccionar falsos documentos, como una promesa de compra cuyo precio es falso, han debido dar falsa información a la institución financiera, la cual ha prestado el dinero sobre la base de la falsa información, así como firmar falsas declaraciones ante la SCHL.

El comprador en situación de fraude  podrá verse afectado de diversas maneras, comenzando por la cancelación de su crédito hipotecario, ser considerado responsable de una estratagema delictiva para estafar al banco o de ver seriamente afectado su crédito para el futuro.

Todo el esquema puede ser descubierto cuando se presenta una situación inesperada como la imposibilidad de pago de la hipoteca y posterior toma de posesión del inmueble por el banco o la SCHL, la negativa del vendedor a “devolver” el sobreprecio, conflicto posterior a la venta entre comprador y vendedor debido a vicios ocultos, revisión de la venta por parte del fisco, denuncia de una tercera parte que siente perjudicada, en una  inspección hecha al notario por un inspector de la Chambre de Notaires du Québec, etc.

La Chambre des Notaires du Québec, (Cámara de Notarios de Quebec)  ha escrito numerosos artículos advirtiendo a sus miembros que se abstengan de tomar parte cuando advierten un posible fraude como el descripto ya que la intervención del notario cuando ha habido indicios de fraude puede hacerlo pasible de una investigación interna, así como de repercusiones penales en su contra. Lo mismo es de aplicación para el agente inmobiliario que participa de la situación fraudulenta.

Ahora ya está usted advertido, así que si un deshonesto intermediario le aconseja formar parte de un esquema como el que se describe, sea usted comprador o vendedor de un inmueble, abra los ojos y diga no. Un nuevo país es un nuevo comienzo que no debemos arriesgar actuando negligentemente.   

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otra pretensión que la  de ilustrar al lector sobre los aspectos notariales vinculados  al  diario vivir de una persona en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades notariales con el consejo de su profesional de confianza.

Por cualquier duda pueden llamar al teléfono 514-513-9788, o escribir a rber@montreal-notaire.com o a través de la GuíaNM.