sábado, 2 de mayo de 2015

La garantía del vendedor de un inmueble en Quebec (primera parte)

Publicado en:
Actualidad Notarial Portada
Por:
Temas:
Promesa de compra

Foto: Pablo A. Ortiz / Grupo NM

¿Qué derechos tiene el comprador de una propiedad si luego de la compra descubre un vicio que estaba oculto? ¿Está protegido en todos los casos? Mucho dependerá de las precauciones que haya tomado en el momento de firmar la promesa de compra ¡El buen asesoramiento legal es la clave!

Las garantías del vendedor (Primera parte)

Como decíamos más arriba, es en el momento de firmar su contrato preliminar, comúnmente llamado Promesse d’Achat, donde el  comprador de un inmueble  fijará las condiciones a las cuales las partes al acto quedarán obligadas. Estas condiciones serán recogidas o reproducidas luego en el acto de venta a ser firmado ante el notario. Dicho de otro modo, al tiempo de la firma del acta de venta, ninguna nueva condición podrá ser negociada a menos que aparezcan hechos que no se conocían al tiempo de la firma del contrato preliminar.

Dentro de estas condiciones encontraremos aquella que se referirá a las garantías que ofrecerá el vendedor del inmueble al comprador del mismo.

El abanico de posibilidades es relativamente amplio y va desde la garantía legal que cubre el derecho de propiedad y la garantía de calidad, hasta la exclusión de toda garantía. La modalidad a ser incluida en el contrato preliminar será el fruto de la negociación entre las partes. No obstante para negociar y eventualmente aceptar un tipo u otro de garantía el comprador debe conocer el alcance de cada una de ellas.

El comprador debutante, y a menudo el no debutante tampoco,  no suele tener ese conocimiento y por ello resulta altamente recomendable que al momento de la negociación del contrato preliminar  se encuentre asistido por su profesional de su confianza, sea este un agente inmobiliario, un abogado o un notario.

Este profesional lo guiará a través del proceso y lo asesorará sobre las consecuencias legales del contenido del contrato preliminar, su redacción, los plazos a respetar, la elección del notario, la mención de los elementos esenciales,  y por supuesto las garantías a obtener del vendedor.

Como decíamos más arriba, estas comprenden la garantía del derecho de propiedad y la garantía de calidad.

En esta entrega nos referiremos a la primera de las garantías:

La garantía del derecho de propiedad:

Esta abarca la obligación del vendedor de asegurar a su comprador que el título de propiedad del inmueble que está adquiriendo, es un título claro y sin vicios  ni cargas sobre la propiedad.

Así, cuando las partes han pactado la garantía del derecho de propiedad, el vendedor quedará obligando a:

  1. Garantizar que el bien vendido estará libre de todo derecho en favor de un tercero, sea esta una servidumbre, un usufructo, una hipoteca, etc, a excepción por supuesto de aquellos denunciados por el vendedor en el momento de la firma del contrato preliminar.
  2. Garantizar que el título de propiedad estará libre de vicios, a excepción por supuesto de aquellos denunciados por el vendedor en el momento de la firma del contrato preliminar, así como que el inmueble no invade o es invadido por los inmuebles linderos.
  3. Garantizar que el bien vendido cumple con las limitaciones que le impone el derecho público, como ser los reglamentos de zona, de construcción, municipales, provinciales etc, a excepción por supuesto de aquellos denunciados por el vendedor en el momento de la firma del contrato preliminar.

Exclusión de la garantía: La garantía del derecho de propiedad es presumida por la ley y por ello, si las partes así lo negociaran, deberán pactar expresamente su exclusión. Pactada la exclusión, el vendedor no se estará obligando a garantizar ninguna de las condiciones que hemos señalado, y será el comprador quien deberá soportar las consecuencias de cualquier problema que se detecte luego.

Este tipo de exclusión se ve comúnmente en las llamadas “reprise de financement” o “forclosure”. Esta situación se da  cuando quien está vendiendo la propiedad es el banco que tenía una hipoteca sobre el inmueble y que ha tomado posesión del inmueble por no pago de esa hipoteca. En estos casos un estudio de títulos profundo es indispensable para proteger al comprador de sorpresas.

En nuestra próxima entrega, que lo invitamos a seguir, continuaremos con la llamada “garantía de calidad”.

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otra pretensión que la   de ilustrar al lector sobre los aspectos notariales vinculados  al  diario vivir de una persona en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades notariales con el consejo de su profesional de confianza.

Por cualquier duda pueden llamar al teléfono  514-513-9788, o escribir a rber@montreal-notaire.com o a través de la GuíaNM.