sábado, 6 de junio de 2015

Compra de una vivienda en Quebec: El análisis del Certificado de Localización

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Actualidad Notarial Portada
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Temas:
Viviendas Canadá Montreal

Foto: Pablo A. Ortiz / Grupo NM

En el proceso de compra de una propiedad, ¿debemos exigir siempre el Certificado de Localización? ¿De qué se trata? ¿Quién tiene a su cargo analizarlo? ¿Cómo debe procederse en el caso de que el Certificado muestre alguna anomalía?

EL ANÁLISIS DEL CERTIFICADO DE LOCALIZACIÓN:

En nuestras entregas anteriores nos referíamos a la actitud a adoptar por parte del comprador de un inmueble durante las etapas previas a la instrumentación de la compra.

Ello implica, decíamos en esa oportunidad, una actitud proactiva por parte del comprador que se traduce en una verificación diligente del estado del inmueble y de la documentación pertinente.

Dentro de la documentación relevante del inmueble, encontramos el Certificado de Localización. Este documento, preparado por un agrimensor (arpenteur-geomètre o Land Surveyor), contiene una descripción del inmueble acompañada de los planos del mismo.

Para su preparación, deberá intervenir un miembro de la orden profesional d’arpeteurs-geometre, el que deberá apersonarse en la propiedad y tomar las medidas actuales del terreno y de su construcción y luego compararlas con el catastro y con el título de propiedad anterior.

Por otra parte, el documento en sí mismo estará identificado con un número de minuta y será conservado por el profesional que lo realizó. De este modo, si futuros notarios o clientes necesitan precisiones o copias del mismo, siempre será posible realizarlas.

Es recomendable incluir en la Promesa de Compra, la obligación del vendedor de comprometerse a proveer a su costa un certificado de localización actualizado, ya que la información que contiene es imprescindible para el comprador y una exigencia del acreedor hipotecario con el cual el comprador va a financiar su compra.

¿Cuál es el contenido del Certificado de localización?

El Certificado de localización contendrá entre otras las siguientes informaciones:

  • Descripción de la propiedad: ubicación, medidas, número de identificación catastral y sus antecedentes, linderos y límites de la propiedad. En este aspecto el profesional indicará si sus medidas tomadas en la propiedad coinciden con las que figuran en el título de propiedad y con aquellas que figuran en el catastro;
  • Planos de la propiedad ;
  • Existencia de servidumbres y/ u otras cargas registradas o aparentes sobre la propiedad: las servidumbres son derechos reales (de uso, de regularización de irregularidades, de paso, de instalación de cámaras de parte de empresas de electricidad, agua, gas, teléfono, etc.), entre dos propiedades en donde una propiedad (fondo sirviente) se compromete a respetar un derecho en beneficio de la otra (fondo dominante);
  • Cumplimiento de reglamentos municipales y/o de urbanismo: la propiedad, se encuentra siempre dentro del ámbito de una municipalidad y en consecuencia está sujeta a los distintos reglamentos de esa municipalidad, ya sea de zona, de tipo de edificación, del uso o destino de la propiedad (comercial, industrial o residencial, etc.), así como también si las construcciones hechas en el terreno cumplen con las normas municipales en cuanto a ubicación en el terreno, medidas, etc.;
  • Existencia de invasión hacia o de otros inmuebles vecinos y la existencia de vistas ilegales;
  • Sujeción a determinados regímenes: la propiedad puede estar sujeta a determinados regímenes provinciales, lo que va a imponer determinadas restricciones para la venta en algunos casos, la obtención de permisos especiales en otros, y la mención de esta situación en los actos de venta en todos los casos. Dentro de estos regímenes podemos mencionar:
    • Ley sobre bienes culturales: está ley contempla distintos tipos de propiedades que se verán afectadas: el bien cultural reconocido, el bien cultural clasificado, el área de protección de un bien cultural clasificado, monumento histórico, el barrio histórico o natural, etc. En cada caso la ley dirá cual es el procedimiento a seguir que permitirá su venta, para que la validez de la misma no sea atacada.
    • La ley sobre la Regie de Logement: que impide la venta de ciertos inmuebles destinados a alquiler sin su autorización previa;
    • La protección del territorio agrícola: que impide la venta de ciertos inmuebles que la ley clasifica como agrícolas sin su autorización previa;
    • Zonas de inundación cartografiadas, zonas de aeropuertos y zonas de protección de riveras, etc.

¿Para qué sirve el certificado de localización?

Aun antes de la intervención del notario en el expediente, sería recomendable que el futuro comprador, asistido por su agente inmobiliario, haga una primera lectura del Certificado, con el fin de identificar anomalías.

En una etapa posterior, durante la preparación del Estudio de Títulos de la Propiedad, el notario analizará el certificado de localización y cuando la información contenida en el mismo afecte los derechos del comprador, este los explicará a ambas partes y realizará las recomendaciones que considere necesarias según el caso, con vistas a solucionar las anomalías que revele, en el caso de ser ello posible. Por otra parte, en el caso de que no sea posible solucionar la anomalía, necesariamente se abrirá entre las partes una nueva etapa de negociación que podrá llegar incluso a anular la compra.

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otra pretensión que la de ilustrar al lector sobre los aspectos notariales vinculados al diario vivir de una persona en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades notariales con el consejo de su profesional de confianza.

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