sábado, 13 de junio de 2015

El examen de títulos de una propiedad en Quebec

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Actualidad Notarial Portada
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Vivienda Casa Montreal

Foto: Flickr – Flavio Freitas (CC)

La verificación diligente que el comprador de un inmueble debe llevar a cabo en forma previa a su adquisición comprende muy particularmente encargar al notario que instrumentará la venta el examen de títulos de la propiedad en cuestión. Ello permitirá determinar  si desde el punto de vista legal  la propiedad está exenta de vicios así como si la misma es conforme a los reglamentos municipales y provinciales.

EL EXAMEN DE TÍTULOS DE UNA PROPIEDAD

Toda promesa de compra está condicionada a que la propiedad objeto de la misma, se encuentre exenta de vicios. En otras palabras, la venta está sujeta a que la misma posea títulos perfectos. Pero, en que consiste esta expresión y como se arriba a la conclusión de que en efecto los títulos son perfectos? Para llevar a cabo el examen de títulos de una propiedad, el NOTARIO se valdrá de ciertos documentos que le proveerá el vendedor y de otros que obtendrá personalmente en su búsqueda. Dentro de los documentos que proveerá el vendedor encontraremos:

Pero, ¿en qué consiste esta expresión y como se arriba a la conclusión de que en efecto los títulos son perfectos? Para llevar a cabo el examen de títulos de una propiedad, el NOTARIO se valdrá de ciertos documentos que le proveerá el vendedor y de otros que obtendrá personalmente en su búsqueda. Dentro de los documentos que proveerá el vendedor encontraremos:

  • El título de compra de la propiedad.
  • Los títulos de las hipotecas consentidas por éste.
  • Las facturas de tasas municipales y escolares.
  • La información relativa al condominio, si fuera el caso de un apartamento, como hacer el pago de los gastos del condominio, la Declaración de copropiedad, si se trata de una unidad en un condominio.
  • El certificado de localización.

Por otro lado, el notario obtendrá por sí mismo lo siguiente:

  • Las copias registradas de los títulos de propiedad de los propietarios anteriores que cubra un periodo de por lo menos treinta años.
  • Las copias registradas de los títulos de todo gravamen o carga que afecte al inmueble que cubra un periodo de por lo menos treinta años: dentro de esta categoría encontramos las hipotecas, las servidumbres, los usufructos, los embargos, etc.
  • Los estados de deuda de las hipotecas y embargos a fin de cancelarlos con el producto de la venta y liberar la propiedad.
  • Los índices del Registro de la Propiedad: en estos se encontrarán todos los actos registrados contra el inmueble y todos los actos de transferencia del mismo.

Con dicha documentación en mano el Notario llevará a cabo tres tareas de verificación:

La verificación del Certificado de localización: a la cual nos hemos referido en nuestra anterior entrega

La verificación de los antecedentes de dominio  y gravámenes

  • En primer lugar el notario analizará todos los títulos de propiedad anteriores al título de propiedad del vendedor, títulos que forman la cadena de titularidad. Esta operación tiene por objeto verificar que el título del vendedor actual no posee vicios, así como determinar que él es el real propietario del bien y que tiene la capacidad legal para transmitir la propiedad. En el caso de una copropiedad, esta verificación incluirá el análisis de la declaración de copropiedad.
  • En segundo lugar el notario analizará el Index (ficha del inmueble en el Registro de la Propiedad) a fin de verificar que la propiedad no pose hipotecas, servidumbre, embargos u otras cargas. En caso de encontrar hipoteca, embargos u otras cargas similares, el notario procederá a pagarlas con el producto de la venta, de modo de dejarlas sin efecto y que las mismas no afecten el título del comprador.  En el caso de las servidumbres explicará al comprador su alcance y en qué medida se puede ver restringido su derecho de propiedad.

Pago de Tasas Municipales, Escolares y Gastos de Condominio

Consiste en la verificación del pago de los impuestos territoriales y gastos de condominio a fin de determinar la inexistencia de deuda. En el caso que existiera deuda, la pagará con el producto de la venta.

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otra pretensión que la   de ilustrar al lector sobre los aspectos notariales vinculados  al  diario vivir de una persona en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades notariales con el consejo de su profesional de confianza.

Notaria: Rosana Gabriela BER

Tel: 514-513-9788- rber@montreal-notaire.com

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