sábado, 11 de julio de 2015

Compra de una vivienda en Quebec: la declaración de copropiedad

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Actualidad Notarial Portada
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Edificio Montreal

Foto: Google Maps

Que es LA DECLARACIÓN DE COPROPIEDAD, y quienes se encuentran obligados a respetarla? Cuál es su contenido? La Declaración de Copropiedad es un acto notarial  que da nacimiento al condominio diviso, y reglamenta los destinos de la copropiedad. Establece los derechos y obligaciones de los copropietarios y la responsabilidad de los administradores.

LA DECLARACIÓN DE COPROPIEDAD

Como decíamos en nuestra entrega anterior, la Declaración de Copropiedad crea la persona moral que va a constituir el  Syndicat y constituye la ley interna que regulará los derechos y obligaciones de sus miembros y administradores.

La ley establece el acto notarial como única forma de creación y su publicación en el Registro de la propiedad como requisitos necesario a su existencia.

El contenido de la misma abarcará distintas esferas:

Del SYNDICAT

  • La creación de la Persona Moral que es el SYNDICAT (Consorcio o Asociación de copropietarios).
  • La forma de elección de los miembros que integrarán los órganos de dirección y administración del Syndicat (Consejo de administración y/o Comité Ejecutivo, el Administrador, la Asamblea de copropietarios).
  • El funcionamiento de dichos órganos : facultades y poderes que corresponden a cada uno, el quórum necesario para sesionar y las mayorías necesarias para cada tipo de resoluciones, forma y plazos de convocación a las asambleas, etc)
  • El procedimiento para la adopción del presupuesto y su aprobación por la Asamblea
  • La constitución de un fondo de reserva (fonds de prevoyance): fondo obligatorio que servirá a la realización de reparaciones mayores en el inmueble, y sobre el cual nos explayaremos la próxima semana.
  • Las condiciones de contratación del seguro de incendio: condiciones, destino de la indemnización en caso de siniestro, determinación de su valor, etc
  • El modo de terminación de la copropiedad en caso de destrucción y/o en caso de que así lo resuelvan los copropietarios.

De las PARTES COMUNES y de las PARTES COMUNES DE USO RESTRINGIDO O EXCLUSIVO

La Declaración describirá las partes comunes del inmueble, identificando aquellas que sean de uso exclusivo o restringido de parte de algún copropietario (ejemplo: balcones o terrazas a los que se accede desde algún departamento). En cada caso fijará su destino, condiciones de uso y de mantenimiento.

Describirá los derechos reales como servidumbres o derechos o restricciones de uso que afecten a las partes comunes.

De las PARTES PRIVATIVAS O EXCLUSIVAS

  • Describirá las partes privativas: se trata de las llamadas fracciones (departamentos, estacionamientos, etc). La descripción consistirá en su designación catastral, destino permitido de las mismas, condiciones de uso y de mantenimiento, restricciones de uso, condiciones de modificación, etc.
  • Ciertas restricciones a la libre disposición (venta) de las unidades.
  • Los derechos y obligaciones de los propietarios de las mismas.
  • Porcentaje con el cual cada unidad contribuirá a los gastos comunes (Frais de condo o condo fees) y valore relativo de la unidad con relación a la totalidad del inmueble.
  • Votos que corresponden a cada unidad o fracción en las asambleas

PRECAUCIONES:

Las precauciones a adoptar en caso de la venta o hipoteca de una fracción, son de dos índoles:

  • El notario deberá analizar el contenido de la Declaración, remarcar si existen restricciones a la venta y/o al uso de los departamentos, así como hacer conocer al comprador todo detalle de importancia que pueda afectarlo en el futuro.
  • El notario deberá solicitar a la Administración un informe que indique el monto mensual de gastos, la existencia de deudas por parte del vendedor, los seguros contratados por el edificio, monto del fondo de reserva, la existencia de juicios a favor o en contra del Syndicat, etc.

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otra pretensión que la   de ilustrar al lector sobre los aspectos notariales vinculados  al  diario vivir de una persona en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades notariales con el consejo de su profesional de confianza.

NOTARIA Rosana Gabriela BER,

Tel: 514-513-9788- rber@montreal-notaire.com

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