sábado, 18 de julio de 2015

Compra de una vivienda en Quebec: Copropiedad divisa vs. copropiedad indivisa

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Edificio vivienda Montreal canada

Foto: Pablo A. Ortiz / Grupo NM

¿Cuál es la diferencia entre una copropiedad DIVISA y una copropiedad INDIVISA? A la hora de comprar una propiedad que forma parte de un edificio, podemos estar en la creencia de que estamos comprando una parte privativa en una copropiedad divisa, cuando no es el caso. Para clarificar la cuestión, veamos cuáles son las diferencias…

COPROPIEDAD DIVISA versus COPROPIEDAD INDIVISA

Como dijéramos en nuestras anteriores entregas, la copropiedad es divisa cuando todo el edificio se encuentra legal y catastralmente divido en fracciones. Estas fracciones, llamadas partes privativas o exclusivas, van a constituir los distintos apartamentos y/o estacionamientos, y/o lockers, locales, etc.

En este caso, el propietario será dueño absoluto de su fracción (apartamento) y copropietario de las partes comunes del edificio, como ser los corredores, escaleras, ascensores, jardín, salas de máquinas, etc. y por cuyo mantenimiento contribuirá en los gastos de condominio.

Pero, ¿qué es la copropiedad indivisa?

Hay copropiedad indivisa cuando varias personas son simultáneamente propietarias de un mismo bien o un conjunto de bienes. Cada una posee un porcentaje o cuota parte de la totalidad de la propiedad. Esta cuota-parte o porcentaje le da derechos sobre el conjunto del bien y no sobre una porción física determinada o dividida, sin perjuicio de las convenciones que puedan hacer entre ellos atribuyéndose el uso exclusivo de una determinada parte.

Si bien puede sonar complicado, en los hechos es sencillo: dos personas son conjuntamente dueñas de un bien.

La ley establece las diversas formas por las cuales una persona puede convertirse en propietario indiviso. Algunas son actos voluntarios del condominio y otros no. Veamos:

  • Por medio de un contrato: Esta forma de nacimiento del condominio es voluntaria y surge de la propia decisión de los condóminos. El ejemplo más frecuente lo encontramos cuando dos o más personas que compran juntos una casa o cuando una persona propietaria del todo vende una parte indivisa a otra.
  • Por vía de sucesión: Esta situación se da cuando dos o más personas heredan conjuntamente un bien.
  • Por vía judicial: cuando una sentencia judicial adjudica un bien a dos o más personas.
  • Porque que lo dice la ley: este es el caso de algunos bienes matrimoniales en algunos regímenes matrimoniales particulares, como ser el régimen de comunidad de bienes.

Ya hemos determinado cómo se llega a la indivisión. Pero, ¿debo quedarme en esa situación de indivisión para siempre y especialmente cuando no he entrado en indivisión por mi propia voluntad?

DURACIÓN y FIN DE LA INDIVISIÓN

La ley nos dice que nadie está obligado a permanecer en la indivisión y por ello cualquiera de los copropietarios puede pedir la partición cuando así lo desee.

A pesar de ello, la partición puede ser postergada en el tiempo. Esta postergación puede ser convencional, esto es cuando tiene su origen en la voluntad de las partes. Esta postergación convencional no puede exceder de 30 años, pero puede ser renovada infinitamente.

La postergación de la partición puede también tener su origen en causas ajenas a la voluntad de los copropietarios. Es el caso de algunas indivisiones que tienen su origen en la ley, en una disposición testamentaria o en una sentencia judicial y en virtud de las cuales los copropietarios están obligados a permanecer en indivisión durante determinado tiempo.

El procedimiento para la partición será el mismo que la ley prevé para partir una sucesión, con las adaptaciones que el caso requiera. Ello podrá terminar en una acción judicial o por acuerdo de las partes.

Sin embargo, no siempre será posible partir el bien y en ese caso deberá acudirse a otras formas de poner fin a la indivisión.

Entre estas formas, encontramos:

  • La venta del bien en su totalidad a una tercera persona
  • La compra por parte de un copropietario de la parte que pertenece a su/s copropietarios
  • La transformación del bien en copropiedad divisa, cuando la ley así lo autorice.

En otros casos sin embargo el fin de la indivisión será la consecuencia de una situación no buscada por los copropietarios como ser en el caso de la pérdida de una parte importante o el todo de la cosa (por ejemplo en caso de incendio), cuando la propiedad es objeto de una expropiación o cuando la pérdida de la propiedad es consecuencia de una sentencia judicial (por ejemplo en el caso de una recuperación del bien por un acreedor hipotecario).

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otra pretensión que la   de ilustrar al lector sobre los aspectos notariales vinculados  al  diario vivir de una persona en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades notariales con el consejo de su profesional de confianza.

NOTARIA Rosana Gabriela BER,

Tel: 514-513-9788- rber@montreal-notaire.com

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