sábado, 25 de julio de 2015

Compra de una vivienda en Quebec: La copropiedad indivisa (segunda parte)

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Actualidad Notarial Portada
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Edificio Verdun Montreal

Foto: María Gabriela Aguzzi / Grupo NM

La situación de indivisión entre los copropietarios de un inmueble, es como el matrimonio.  Cuando reina la armonía entre sus integrantes, todo marcha bien. Las decisiones se toman en forma conjunta, las ganancias se reparten y las deudas se afrontan sin conflicto alguno. Sin embargo, cuando ese equilibrio se quiebra, nos preguntamos acerca de nuestros derechos y obligaciones como condóminos.

LA COPROPIEDAD INDIVISA (Segunda parte)

Decíamos en nuestra entrega anterior que hay copropiedad indivisa cuando varias personas son simultáneamente propietarias de un mismo bien o un conjunto de bienes. Cada una posee un derecho sobre el conjunto del bien y no sobre una porción física determinada o dividida. En este contexto, el copropietario es dueño de una quota-parte de la cosa en su conjunto.

Si bien puede sonar complicado, en los hechos es sencillo: dos personas son conjuntamente dueñas de un bien.

Esta relación de indivisión necesita de reglas claras que regulen las situaciones de conflicto, y aun en situaciones de armonía, las partes de la relación deben conocer el conjunto de sus derechos y obligaciones, que constituye el marco jurídico al interior del cual interactúan.

Este marco jurídico puede ser de origen convencional o legal.

Es convencional cuando son las partes quienes crean su propio conjunto de reglas ya sea formalmente, a través de la redacción de una convención de indivisión, o tácticamente, a través de sus conductas.

A falta de convención entre las partes, sus derechos y obligaciones se determinarán por las reglas del código civil, las que a continuación enunciamos:

DERECHOS

  • Propiedad: A menos que el contrato especifique otras proporciones, ante el silencio, se presume que las partes de los copropietarios son iguales.
  • Poder de disposición: Cada copropietario puede vender y/o hipotecar su parte indivisa.
  • Uso y goce: Cada copropietario tiene el derecho de uso y goce del todo conjuntamente con los otros, y podrá reglamentarse entre las partes un uso y goce alternativo. Si uno tiene el uso exclusivo del bien, podrá pactarse una indemnización, o un alquiler, en favor de los otros.
  • Derecho de “Retrait”: es el derecho del propietario indiviso de recuperar el bien si otro copropietario vende su parte a un tercero ajena a la indivisión, pagándole al  tercero lo que este pagó y los gastos. Este derecho debe ejercerse dentro de los 60 días de haber tomado conocimiento de la venta y durante el año que sigue a esta. Además en algunas circunstancias podrá recuperar el bien de manos de un acreedor de su copropietario, pagando la deuda de este al acreedor. Este derecho exige, sin embargo, el cumplimiento de algunas condiciones previas.
  • Derecho a recibir los frutos y productos de la cosa: citemos por ejemplo una casa que produce una renta, o un campo que produce manzanas.
  • Derecho a recuperar parte de los gastos que genere el mantenimiento del bien siempre que estos sean necesarios. Pensemos en el pago de los impuestos municipales, la tasa escolar, los condo fees, etc.

OBLIGACIONES

  • No utilizar el bien de manera contraria al destino de este
  • No afectar el derecho de uso de los otros copropietarios.
  • Pagar una indemnización a los otros copropietarios cuando use el bien en forma exclusiva
  • Contribuir a los gastos de administración y otras cargas comunes.

Administración y venta del bien

  • La administración es común a todos los copropietarios y las decisiones relativas a la administración son tomadas por la mayoría de copropietarios en número y en partes. Como ejemplo, podemos citar las decisiones relativas al establecimiento de la proporción en la que cada parte deberá contribuir a los gastos, el mantenimiento del bien, la designación de un gerente, etc.
  • La venta del bien sin embargo, la partición, el otorgamiento de una hipoteca sobre el todo, la creación de una servidumbre o el cambio de destino del bien, exigirán unanimidad.

En nuestra próxima entrega, finalizaremos con la copropiedad indivisa, refiriéndonos al convenio de indivisión y algunas cuestiones a tener en cuenta en el momento de decir la compra de un inmueble en copropiedad indivisa.

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otra pretensión que la de ilustrar al lector sobre los aspectos notariales vinculados  al  diario vivir de una persona en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades notariales con el consejo de su profesional de confianza.

NOTARIA Rosana Gabriela BER,

Tel: 514-513-9788- rber@montreal-notaire.com www.montreal-notaire.com