sábado, 12 de marzo de 2016

La compra de un inmueble: condiciones de la “promesse d’achat” y otros contratos preliminares

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Actualidad Notarial
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Foto: Pablo A. Ortiz / Grupo NM

La primavera se acerca y con ella el mercado inmobiliario se despierta. Los futuros vendedores preparan sus propiedades para ofrecerlas en ventas y los posibles compradores empiezan a sondear el mercado para intentar concretar su sueño de comprar una casa. Pero para dar seguridad jurídica a sus transacciones, unos y otros deberán recurrir a la firma de un contrato preliminar ¿Cuáles son las condiciones mínimas que este debe prever?

Condiciones de la promesse d’achat y otros contratos preliminares

Como decíamos, generalmente, toda compra o venta de un inmueble va a estar precedida por la firma de uno o más documentos previos, en los cuales las partes van a ofertarse entre si la compra o la venta del inmueble, fijarán el precio y las restantes condiciones de la operación.

Estos contratos preliminares, ya se trate de una promesa de compra o de una oferta de venta, revestirán distinta forma según sea el caso.

Así, si en la transacción han intervenido uno o más agentes inmobiliarios, el contrato preliminar se instrumentará en los formularios obligatorios diseñados por la OACIQ, organización que nuclea a los courtiers inmobiliarios.

Por el contrario, si la transacción se ha llevado a cabo sin la intervención de ningún agente inmobiliario,  pero el vendedor ha ofrecido su propiedad a través de una empresa de estilo Duproprio, las partes utilizarán el formulario que para esos fines ha creado Duproprio.

Finalmente, si la venta tiene lugar sin la intervención de agente, y sin la participación de una empresa de estilo Duproprio, las partes recurrirán sin duda  a la ayuda de un profesional (abogado o notario) para que  prepare el contrato preliminar.

Contenido del contrato

Que debe prever mínimamente  el contrato preliminar? Veamos:

  • Una adecuada descripción jurídica del inmueble, con su dirección y designación catastral. Si hay más de un lote, como sería el caso de que existiera un garaje o locker, la descripción jurídica de estos últimos.
  • Precio y forma de pago
  • Fecha de posesión y fecha de firma de la escritura de venta
  • Notario que llevará a cabo la escritura de venta y qué parte tendrá a su cargo los distintos gastos que demande la escrituración
  • Fecha de ajustes de gastos entre las partes y conceptos a ajustar (tasas municipales y escolares, condo fees, alquileres, combustible, etc)
  • Condiciones a las está sometida la compra: financiamiento, inspección, revisión de la Declaración de Copropiedad, títulos perfectos, etc.
  • Declaraciones y garantías del vendedor: su calidad de residente fiscal, la garantía de calidad y títulos perfectos, la ausencia de vicios, la provisión de un  certificado de localización, la provisión del original de la Declaración de Copropiedad, firma del cónyuge del vendedor, etc.
  • La sanciones por incumplimiento de las partes a las obligaciones asumidas en el contrato.

Las partes no deben menospreciar el valor de este documento, ya que de él surgirán sus obligaciones y derechos los que no podrán ser alterados en el futuro.

Por ello, en los casos de venta sin agente, ya sea que las partes utilicen o no una plataforma de estilo Dupropio, no se debe tomar a la ligera la preparación del contrato preliminar y es indispensable recurrir a la ayuda de un profesional.

¿Qué mejor entonces que pedir al notario que va a hacer la transacción que revise o prepare el contrato preliminar? Como especialista de derecho inmobiliario, estará mejor situado para redactar un contrato que protegerá adecuadamente el derecho de ambas partes.

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otra pretensión que la de ilustrar al lector sobre los aspectos notariales vinculados  al  diario vivir de una persona en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades notariales con el consejo de su profesional de confianza.

NOTARIA: Rosana Gabriela BER

Tel: 514-513-9788- e-mail: rber@montreal-notaire.com

www.montreal-notaire.com.

Rosana Gabriela Ber
rber@montreal-notaire.com

Notaria en la provincia de Quebec desde el año 2010, luego de seguir estudios de equivalencias y diploma en derecho notarial en la Universidad de Montreal, donde estoy a cargo de mi propio estudio. H...

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