sábado, 2 de abril de 2016

Compra de un inmueble en Quebec: La garantía del vendedor (segunda parte)

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Actualidad Notarial
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vivienda casa montrealFoto: Pablo A. Ortiz / Grupo NM

Cuando compramos un electrodoméstico, somos muy conscientes que lo estamos haciendo con garantía del vendedor. Pero, ¿estamos igual de conscientes cuando compramos un inmueble? ¿Sabemos que la garantía del vendedor de un inmueble puede tener diferentes matices que van desde la exclusión total de garantía a la garantía total?

LA GARANTÍA DEL VENDEDOR DE UN INMUEBLE (segunda parte)

Como explicáramos en nuestra entrega anterior, al tiempo de firmarse la “Promesse d’achat” o cualquier otro contrato preliminar de venta, la partes negociarán y fijarán, en otras condiciones, con qué garantía es vendida la propiedad.

Los matices de la garantía del vendedor a los que nos referíamos más arriba comprenderán las siguientes:

  • Garantía del derecho de propiedad: A esta nos hemos ya referido en nuestra entrega anterior. En virtud de la misma el vendedor garantizará que: la propiedad es vendida libre de todo derecho en favor de un tercero (usufructo, hipoteca, servidumbre, etc), que el título de propiedad estará libre de vicios y que el bien vendido cumple con los reglamentos de zona, de construcción, etc.
  • Garantía de calidad: Es aquella que cubrirá los vicios ocultos (“vices cachés”) en la propiedad. Un vicio oculto es un defecto en el bien que no puede ser detectado ni visualmente, ni en una inspección o una revisión prudente y diligente del comprador o de un profesional que este contrate.

Es por ello que es de suma importancia la realización de la Inspección, ya que, si renunciamos a hacerla, aquellos defectos que una inspección diligente hubiere descubierto podrán quedar fuera de la categoría de “vicio oculto” y en consecuencia también fuera de la garantía de calidad y ningún reclamo podrá ser hecho al vendedor con relación a ese vicio.

  • Garantía legal: Cuando la propiedad es vendida con garantía legal, significará que la misma es vendida con ambas garantías, o sea la de del derecho de propiedad y la de calidad.

Esta garantía es presumida por la ley. Por ello, si el contrato preliminar no hace ninguna referencia a con qué garantía es vendido el inmueble, se presume que la garantía legal está incluida y así será consignado por el notario en la venta.

Por ello, toda exclusión o reducción de garantía deberá ser expresamente pactada y constar en la oferta o promesa de compra o de venta.

  • Venta sin garantía legal: También existe la posibilidad que el inmueble sea vendido sin garantía alguna. Comúnmente conocida como venta “as if” o “tel quel” o venta a riesgo y peligro del comprador, en cuyo caso el vendedor no se estará obligando a garantizar la reparación de los defectos ni de los vicios dentro del inmueble y será el comprador quien deberá soportar las consecuencias de cualquier problema que se detecte luego. En este último caso, el vendedor no responderá que de sus actos personales que hayan podido causar un daño al inmueble.

Con esto finalizamos el capítulo de las garantías, el cual debe ser considerado con la debida importancia tanto por el comprador como por el vendedor y discutido previamente a la firma de todo precontrato. Las consecuencias económicas de una decisión de inclusión o exclusión de garantía pueden ser sumamente importantes para ambas partes.

El notario será la persona idónea para explicarle a la comprador los alcances de la garantía de su vendedor en cada caso y qué medidas accesorias podrá tomar el comprador para mejorar su protección en caso de venta sin garantía.

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otra pretensión que la   de ilustrar al lector sobre los aspectos notariales vinculados  al  diario vivir de una persona en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades notariales con el consejo de su profesional de confianza.

NOTARIA: Rosana Gabriela BER

Tel: 514-513-9788- e-mail: rber@montreal-notaire.com

www.montreal- notaire.com

Rosana Gabriela Ber
rber@montreal-notaire.com

Notaria en la provincia de Quebec desde el año 2010, luego de seguir estudios de equivalencias y diploma en derecho notarial en la Universidad de Montreal, donde estoy a cargo de mi propio estudio. H...

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