sábado, 9 de abril de 2016

El estudio de títulos de una propiedad y otras verificaciones notariales (primera parte)

Publicado en:
Actualidad Notarial
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vivienda canada montrealFoto: María Gabriela Aguzzi / Grupo NM

¿Cuál es la importancia de llevar a cabo un ESTUDIO DE TÍTULOS al momento de adquirir un inmueble? ¿Qué consecuencia puede tener para el comprador su omisión? ¿Quién debe hacerlo? Y en ¿qué momento? ¿En qué consiste? En la presente entrega intentaremos responder a todos estos interrogantes… 

EL ESTUDIO DE TÍTULOS DE UNA PROPIEDAD Y OTRAS VERIFICACIONES NOTARIALES (Primera Parte)

Aunque el comprador de un inmueble pueda erróneamente creer que el rol del notario designado en una compraventa se limita a instrumentar, firmar y registrar la compra, la tarea de este profesional del derecho comienza mucho antes y finaliza mucho después de la simple firma de la escritura.

Cuando decimos entonces que comienza mucho antes, nos estamos refiriendo a todas las verificaciones previas a la escritura que el NOTARIO debe llevar a cabo y que tendrá como resultado asegurar para el comprador el éxito de su compra.

Esta primera labor de verificaciones se dará en tres esferas:

  • El estudio de los títulos de la propiedad
  • La verificación del Certificado de Localización
  • La verificaciones de los gravámenes y gastos impagos que recaen sobre la propiedad

A la apertura de un dossier de compraventa de una propiedad, el NOTARIO recolectará los documentos que le permitirán llevar estas verificaciones. Dentro de esos documentos se encontrarán los títulos de propiedad, las constancias del registro de la propiedad,  las hipotecas consentidas por el vendedor, las facturas de tasas municipales y escolares, el pago de los gastos del condominio, la Declaración de copropiedad, si se trata de una unidad en un condominio, y el certificado de localización.

Con dicha documentación en mano el Notario llevará a cabo tres tareas de verificación:

El estudio de los títulos

El estudio de títulos consiste en un análisis por parte del notario de cierta documentación que le permitirá realizar diversas verificaciones:

  • En primer lugar el notario analizará todos los títulos de propiedad, comenzando por el actual  y continuando con los títulos anteriores, títulos que forman la cadena de titularidad. Esta operación tiene por objeto verificar que el título del vendedor actual no posee vicios, así como determinar que él es el real propietario del bien y que tiene la capacidad legal para transmitir la propiedad.
  • En segundo lugar el notario analizará el Index (ficha del inmueble en el Registro de la Propiedad) a fin de verificar que la propiedad no posee hipotecas, embargos u otras cargas. En caso de encontrar hipoteca, embargos u otras cargas similares, el notario procederá a pagarlas con el producto de la venta, de modo de dejarlas sin efecto y que las mismas no afecten el título del comprador.
  • Si el notario detecta algún vicio en los títulos, lo informará a las partes y sugerirá las vías de corrección del vicio.

La verificación del Certificado de localización:

Así como el estudio de títulos determinará la validez del título de propiedad del vendedor, el análisis del Certificado de Localización permitirá determinar la conformidad del inmueble con relación a su posición, el tipo de uso permitido en la zona, los reglamentos en vigor, etc.  El certificado de localización consiste en una descripción del inmueble hecha por un agrimensor (arpenteur-geomètre), acompañada de los planos del mismo. El notario analizará la información contenida en el Certificado de Localización a fin de completar su estudio de la propiedad objeto de la compraventa.

El Certificado de Localización estará identificado por un número de minuta y será conservado por el profesional que lo realizó. De este modo, si futuros notarios o clientes necesitan precisiones o copias del mismo, siempre será posible realizarlas.

Es recomendable, incluir en la Promesa de compra, la obligación del vendedor de comprometerse a proveer a su costa un certificado de localización actualizado, ya que la información que contiene es imprescindible para el comprador, por otro lado si en la operación interviene un banco como acreedor, el Certificado de Localización será una exigencia del acreedor.

En futuras entregas nos referiremos con detalle a este documento, pero a modo de breve referencia diremos que el mismo permitirá al notario determinar si la propiedad es conforme a los planos depositados en el catastro, a los títulos anteriores, a los reglamentos municipales, a sus medidas y linderos, etc.

Pago de Tasas Municipales, Escolares y Gastos de Condominio

Consiste en la verificación del pago de los impuestos territoriales y gastos de condominio a fin de determinar la inexistencia de deuda.

En nuestra próxima entrega nos referiremos a las tareas posteriores a la venta que llevará a cabo el Notario y que permitirán asegurar la “salud” legal y económica de la misma.

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otra pretensión que la   de ilustrar al lector sobre los aspectos notariales vinculados  al  diario vivir de una persona en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades notariales con el consejo de su profesional de confianza.

Notaria: Rosana Gabriela BER

Tel: 514-513-9788- rber@montreal-notaire.com

www.montreal-notaire.com

Rosana Gabriela Ber
rber@montreal-notaire.com

Notaria en la provincia de Quebec desde el año 2010, luego de seguir estudios de equivalencias y diploma en derecho notarial en la Universidad de Montreal, donde estoy a cargo de mi propio estudio. H...

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