sábado, 23 de abril de 2016

El análisis del Certificado de Localización: Verificaciones notariales (tercera parte)

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Actualidad Notarial
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casa montrealFoto: Pablo A. Ortiz / Grupo NM

Así como el estudio de títulos determinará la validez del título de propiedad del vendedor de un inmueble, el análisis del Certificado de Localización permitirá determinar la conformidad del inmueble con relación a su posición, el tipo de uso permitido en la zona, los reglamentos en vigor, etc. Incumbe al vendedor proveerlo y al comprador exigirlo.

EL ANÁLISIS DEL CERTIFICADO DE LOCALIZACIÓN | VERIFICACIONES NOTARIALES (Tercera parte)

¿En qué consiste?

El certificado de localización consiste en una descripción del inmueble hecha por un agrimensor (arpenteur-geomètre), acompañada de los planos del mismo.

El documento estará identificado por un número de minuta y será conservado por el profesional que lo realizó. De este modo, si futuros notarios o clientes necesitan precisiones o copias del mismo, siempre será posible realizarlas.

Para su preparación, el d’arpeteur-geometre deberá apersonarse en la propiedad y tomar las medidas actuales del terreno y de su construcción y luego compararlas con el catastro y con el título de propiedad anterior.

¿Cuál es su contenido?

El Certificado de localización contendrá entre otras las siguientes informaciones:

  • Descripción de la propiedad: ubicación, medidas, número de identificación catastral y sus antecedentes, linderos y límites de la propiedad. En este aspecto el profesional indicará si sus medidas tomadas en la propiedad coinciden con las que figuran en el título de propiedad y con aquellas que figuran en el catastro;
  • Planos de la propiedad;
  • Existencia de servidumbres y/u otras cargas registradas o aparentes sobre la propiedad: las servidumbres son derechos reales (de uso, de regularización de irregularidades, de paso, de instalación de cámaras de parte de empresas de electricidad, agua, gas, teléfono, etc.), entre dos propiedades en donde una propiedad (fondo sirviente) se compromete a respetar un derecho en beneficio de la otra (fondo dominante);
  • Cumplimiento de reglamentos municipales y/o de urbanismo: la propiedad se encuentra siempre dentro del ámbito de una municipalidad y en consecuencia está sujeta a los distintos reglamentos de esa municipalidad, ya sea de zona, de tipo de edificación, del uso o destino de la propiedad (comercial, industrial o residencial, etc.), así como también si las construcciones hechas en el terreno cumplen con las normas municipales en cuanto a ubicación en el terreno, medidas, etc.;
  • Existencia de invasión hacia o de otros inmuebles vecinos y la existencia de vistas ilegales;
  • Sujeción a determinados regímenes: la propiedad puede estar sujeta a determinados regímenes provinciales, lo que va a imponer determinadas restricciones para la venta en algunos casos, la obtención de permisos especiales en otros, y la mención de esta situación en los actos de venta en todos los casos. Dentro de estos regímenes podemos mencionar:
    • Ley sobre bienes culturales: está ley contempla distintos tipos de propiedades que se verán afectadas: el bien cultural reconocido, el bien cultural clasificado, el área de protección de un bien cultural clasificado, monumento histórico, el barrio histórico o natural, etc. En cada caso la ley dirá cuál es el procedimiento a seguir que permitirá su venta, para que la validez de la misma no sea atacada.
    • La ley sobre la Regie de Logement: que impide la venta de ciertos inmuebles destinados a alquiler sin su autorización previa;
    • La protección del territorio agrícola: que impide la venta de ciertos inmuebles que la ley clasifica como agrícolas sin su autorización previa;
    • Zonas de inundación cartografiadas, zonas de aeropuertos y zonas de protección de riveras, etc.

¿Quién lo analiza?

Es recomendable incluir en la Promesa de compra, la obligación del vendedor de comprometerse a proveer a su costa un certificado de localización actualizado, ya que la información que contiene es imprescindible para el comprador. Por otro lado, si en la operación interviene un banco como acreedor, el Certificado de Localización será una exigencia del acreedor.

Al tiempo del estudio de títulos de la propiedad, el notario analizará la información contenida en el Certificado de Localización. Sin embrago, aun antes de la intervención del notario en el expediente, sería recomendable que el futuro comprador, asistido por su agente inmobiliario, haga una primera lectura del Certificado, con el fin de identificar anomalías.

En una etapa posterior, durante la preparación del Estudio de Títulos de la Propiedad, el notario analizará el certificado de localización y cuando la información contenida en el mismo afecte los derechos del comprador, éste los explicará a ambas partes y realizará las recomendaciones que considere necesarias según el caso, con vistas a solucionar las anomalías que revele, en el caso de ser ello posible. Por otra parte, en el caso de que no  sea posible solucionar la anomalía, necesariamente se abrirá entre las partes una nueva etapa de negociación que podrá llegar incluso a anular la compra.

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otra pretensión que la   de ilustrar al lector sobre los aspectos notariales vinculados  al  diario vivir de una persona en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades notariales con el consejo de su profesional de confianza.

NOTARIA Rosana Gabriela BER

rber@montreal-notaire.com -Te: 514-513-9788

www.montreal-notaire.com

Rosana Gabriela Ber
rber@montreal-notaire.com

Notaria en la provincia de Quebec desde el año 2010, luego de seguir estudios de equivalencias y diploma en derecho notarial en la Universidad de Montreal, donde estoy a cargo de mi propio estudio. H...

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