sábado, 14 de mayo de 2016

La compra de un inmueble en copropiedad en Quebec

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Actualidad Notarial
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Foto: Flickr / Viola Ng (CC)

Al decidir la compra de una propiedad, diversas opciones se ofrecen al potencial comprador. ¿Comprar una casa, elegir un dúplex o mejor una apartamento en un condominio?  Sea que elijamos una u otra de las opciones, diferentes serán los recaudos a tomar, las verificaciones a hacer, los gastos que formarán parte de nuestro presupuesto mensual.  Si usted optara por la compra de un apartamento en un condominio, lo invitamos a leer este artículo y los que seguirán en las próximas semanas. En ellos encontrara importante información a tener en cuenta.

La compra de un inmueble en copropiedad (primera parte)

En primer lugar, es importante tener presente que conforme al Código Civil de Quebec existen dos tipos de copropiedad, cada una con sus reglas y particularidades. Usted debería conocerlas previamente a decidir  y así estar en condiciones de conocer los recaudos que se deben tomar en cada caso. Para ello debe usted tener presente que existen en Quebec dos tipos de copropiedad, la llamada copropiedad divisa y la llamada copropiedad indivisa.  

COPROPIEDAD DIVISA (o dividida)

Una copropiedad es divisa cuando todo el edificio se encuentra legal y catastralmente divido en  fracciones que van a constituir los distintos departamentos y/o estacionamientos, y/o lockers, locales, etc. Este es el caso usual de los grandes edificios en condominio.

En este caso, el propietario será dueño absoluto de su fracción (departamento, estacionamiento, locker catastrado)  y copropietario de las partes comunes del inmueble  como los corredores, escaleras, ascensores, jardín, salas de máquinas, etc.

Este tipo de copropiedad se crea y se rige y se organiza mediante un documento que recibe el nombre de Declaración de Copropiedad.

LA DECLARACION DE COPROPIEDAD

La Declaración de Copropiedad es un acto notarial que da nacimiento al condominio, y reglamenta los destino de la copropiedad  y la que establecerá entre otras cosas:

Del SYNDICAT 

  • La creación de la Persona Moral que es el SYNDICAT (Consorcio de copropietarios)
  • La forma de elección de los miembros que integrarán los órganos de dirección y administración del Syndicat (Consejo de administración y/o Comité Ejecutivo, el Administrador, la Asamblea de copropietarios)
  • El funcionamiento de los órganos de dirección y administración del Syndicat: poderes que corresponden a cada uno, quórum, mayorías necesarias para cada tipo de decisiones, plazos de convocación a las asambleas, etc)
  • El procedimiento para la adopción del presupuesto
  • La constitución de un fondo de reserva (fonds de prevoyance)
  • Los seguros de incendio: condiciones, destino de la indemnización en caso de siniestro

De las PARTES COMUNES y de las PARTES COMUNES DE USO RESTRINGIDO O EXCLUSIVO

  • Su descripción , destino y condiciones de uso
  • La descripción de las partes comunes de uso exclusivo o restringido de parte de algún copropietario (ejemplo: balcones o terrazas a los que se accede desde algún departamento), su destino, condiciones de uso y de mantenimiento
  • La existencia de derechos reales como servidumbres o derechos o restricciones de uso

De las PARTES PRIVATIVAS O EXCLUSIVAS

  • La descripción de las partes privativas: se trata de las llamadas fracciones (departamentos, estacionamientos, etc). La descripción consistirá en su designación catastral
  • Destino, condiciones de uso y de mantenimiento de las mismas
  • Derechos y obligaciones de los propietarios de las mismas
  • Porcentaje con el cual cada unidad contribuirá a los gastos comunes (Frais de condo o condo fees)
  • Votos que corresponden a cada unidad o fracción en las asambleas
  • Ciertas restricciones de uso, modificación, etc.

VENTA DE  LAS FRACCIONES

En principio, las fracciones pueden venderse e hipotecarse libremente. Sin embargo la Declaración puede establecer ciertas restricciones a este respecto.

PRECAUCIONES:

Las precauciones a adoptar en caso de la venta o hipoteca de una fracción, son de dos índoles:

  • El notario deberá analizar el contenido de la Declaración, remarcar si existen restricciones a la venta y/o al uso de los departamentos, así como hacer conocer al comprador todo detalle de importancia que pueda afectarlo en el futuro.
  • El notario deberá solicitar a la Administración un informe que indique el monto mensual de gastos, la existencia de deudas por parte del vendedor, los seguros contratados por el edificio, monto del fondo de reserva, la existencia de juicios a favor o en contra del Syndicat, etc.

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otra pretensión que la de ilustrar al lector sobre los aspectos notariales vinculados  al  diario vivir de una persona en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades notariales con el consejo de su profesional de confianza.

NOTARIA Rosana Gabriela BER,  514-513-9788

rber@montreal-notaire.com

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Rosana Gabriela Ber
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Notaria en la provincia de Quebec desde el año 2010, luego de seguir estudios de equivalencias y diploma en derecho notarial en la Universidad de Montreal, donde estoy a cargo de mi propio estudio. H...

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