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Se «enfría» el mercado inmobiliario en Canadá: un análisis que va más allá de las nuevas reglas hipotecarias

Burbuja en el mercado inmobiliario canadiense

Burbuja en el mercado inmobiliario canadiense

En este verano, el primer ministro de Canadá, Stephen Harper, y el ministro de Finanzas, Jim Flaherty, le pusieron un martillo regulador al mercado inmobiliario, haciendo que la venta de apartamentos en Toronto cayera y que los precios de las unidades retrocedieran significativamente en Vancouver.

A juicio de los bancos más grandes del país, la ralentización que está afectando a varios mercados inmobiliarios del país es consecuencia directa de las nuevas y estrictas reglas para las hipotecas que Flaherty activó en junio de este año.

En septiembre se registró una caída en las ventas de las casas de nada más y nada menos 15,1% según los datos de la Canadian Real Estate Association. “Sin sorprender a nadie, después de la introducción de las nuevas reglas, la actividad se ha visto muy afectada”, informó Gregory Klump, presidente de la asociación.

“Algunas personas han puesto sus planes de comprar en veremos tras los altos costos que generaron los cambios recientes”, agregó el experto.

La industria tiene un buen argumento para mantener esta tesis. Por una parte, parece que la caída en la venta y en los precios era “parte del plan”, por lo que no hay que preocuparse (aunque para muchos no es así). Por otro lado, previene a quienes desarrollan  los planes inmobiliarios, a agentes, bancos y a toda la industria de preguntas incómodas sobre su rol en los “inflados” precios de las unidades en Canadá durante los últimos años.

El contexto

Flaherty apretó las reglas hipotecarias por cuarta vez -desde la crisis- en junio de este año, reduciendo así el período máximo para cancelar el préstamo de 30 a 25 años. También redujo la capacidad de rehipotecar su vivienda de 85 a 80%. Estos cambios, como los anteriores, fueron orientados a evitar que el alza de los precios de las viviendas en Canadá no fuera consecuencia de políticas irresponsables de préstamos.

Era seguro que las medidas tendrían un efecto “enfriador” en el mercado. Hay potenciales compradores que no pueden asumir los 140 dólares adicionales, por mes -en promedio- de la reducción del tiempo para pagar las hipotecas. Algunos compradores estaban fuera del mercado. ¿Pero puede esto explicar la caída de 70% en la venta de apartamentos que se ha dado en Toronto? ¿O el retroceso de 9% en la venta de casas en Vancouver?

Parece que no. Las proyecciones del TD Bank sobre el impacto de los cambios en las hipotecas indicaban que habría una corrección de 3% en el precio de las viviendas -muy lejos de lo que ya se ha dado en Vancouver-. Sin mencionar que en el pasado también se han apretado las reglas hipotecarias (desde 2008) y ninguno de esos cambios afectó tanto el mercado. Para el Huffington Post es claro que algo más está ocurriendo.

Las bases del mercado inmobiliario no están del todo favorables, comenzando por la regla primordial de la economía de oferta y demanda. En algunas provincias, la relación está completamente desvinculada.

Los ejecutivos de BMO y RBC han advertido que hay una «sobre construcción» en el mercado inmobiliario canadiense, con proyectos de levantamiento de inmuebles que crecen fuera de proporciones, por lo que ahora hay casi el doble de altos complejos residenciales de lo que hay en la ciudad de Nueva York.

Y sigue la construcción

En Vancouver, donde la construcción residencial ha estado más controlada que en Toronto, la desconexión entre la oferta y la demanda se ha reflejado en los precios, los cuales han llegado a ser tan elevados que hay un número similar de casas enlistadas, con precios sobre 1 millón de dólares, a las que se venden en Estados Unidos en un mes. La ciudad es, de hecho, la segunda más cara del mundo, después de Hong Kong, según un estudio reciente.

En todo el país, los precios de las unidades inmobiliarias son hoy 35% más elevados respecto al ingreso de lo que ha sido históricamente, de acuerdo con lo que anunció el gobernador del Banco de Canadá, Mark Carney, a principios de este año.

Dicho de manera sencilla: los precios están demasiado elevados. Los canadienses no están ganando lo suficiente  para justificar estos niveles de costos, lo que se vincula al otro malestar general de la economía: la deuda.

Nunca ha sido tan barato endeudarse en Canadá. Con una crisis financiera global afectando todos los mercados, el Banco de Canadá ha mantenido su tasa de referencia en 1% desde enero de 2009.

Algunos economistas indican que la política excesivamente expansiva es la que ha «sobrecalentado» el mercado inmobiliario del país.

Recientemente, StatsCan anunció que había  ajustado al alza la proporción de endeudamiento de los hogares canadienses y la ubicó en un nivel récord de 163,4%, tasa que está por encima del nivel que alcanzó Estados Unidos cuando su mercado inmobiliario comenzó a caer, hace  cinco años.

Todo este panorama da más pistas de lo que está ocurriendo con el mercado inmobiliario canadiense, el cual alcanzó un techo y parece ahora estar haciendo el recorrido en retroceso.

Lo que debería pasar en el futuro cercano es una corrección, lo que significa que los precios de las casas tienen que volver a tener relación con los ingresos de los ciudadanos. En ese momento se regresará a un panorama saludable y estable, con miras al crecimiento. Y en eso está de acuerdo el ministro Flaherty.

“Es mejor tener un aterrizaje suave en el Mercado que un movimiento repentino”, dijo el ministro en el verano de este año, cuando explicaba las nuevas reglas hipotecarias.

Foto: Wikimedia – Jphillips23

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