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Verificación diligente: la compra de un inmueble en copropiedad

edificio montreal
Foto: Pablo A. Ortiz / Grupo NM
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Foto: Pablo A. Ortiz / Grupo NM

¿Cuáles son las verificaciones específicas que en forma previa a la compra, debe llevar a cabo el adquirente de un apartamento que es parte de un condominio? ¿Quién debe llevarlas a cabo y que momento?

VERIFICACIÓN DILIGENTE: LA COMPRA DE UN INMUEBLE EN COPROPIEDAD

En nuestras anteriores entregas nos hemos referido a la verificación diligente en general como el conjunto de actos de verificación que llevará a cabo el comprador de un inmueble.

Sin embargo, cuando el objeto de la compra es un inmueble que forma parte de una copropiedad divisa otras verificaciones suplementarias deberán llevarse a cabo.

Recordemos que la copropiedad es divisa cuando un edificio se encuentra legal y catastralmente divido en fracciones que van a constituir los distintos departamentos y/o estacionamientos, y/o lockers, locales, etc.

En este caso, el propietario será dueño absoluto de su fracción (departamento) y copropietario de las partes comunes del inmueble como ser los corredores, escaleras, ascensores, jardín, salas de máquinas, etc.

Dentro de esta categoría encontramos también las partes comunes de uso restringido. Son aquellas que aunque forman parte de las partes comunes del edificio, el uso (y en algunos casos los costos de manteamiento y funcionamiento) está reservado al uso exclusivo de un copropietario. Dentro de esta categoría encontramos: los balcones o terrazas a los que se accede desde algún departamento, las puertas y ventanas, y en algunos casos los estacionamientos y lockers.

Por otra parte la asociación de copropietarios conformará una persona moral, la que constituirá el SYNDICAT, el cual será creado a través de la firma e inscripción de la Declaración de Copropiedad.

VERIFICACIONES A EFECTUAR AL COMPRAR UN INMUEBLE EN COPROPIEDAD

Previamente a la compra de un inmueble en copropiedad, es recomendable realizar ciertas verificaciones a fin de garantizarse la seguridad de la compra, el buen estado financiero y legal de la propiedad, etc. Estas verificaciones serán efectuadas en algunos casos por el comprador mismo y en otras por el notario.

Como comprador usted debe verificar entre otros:

  • Si la Declaración de Copropiedad acepta el uso que usted pretende dar al inmueble (residencial, comercial, industrial)
  • Si la Declaración de Copropiedad permite el alquiler de la unidad y bajo qué condiciones.
  • Sus derechos y obligaciones como copropietario.
  • Analizar los estados financieros y los libros de minutas del Sindicato a fin de asegurarse el buen funcionamiento financiero y operativo de la copropiedad así como toda cuestión relevante que pueda surgir de los mismos.

Por su parte el notario verificará:

  • La validez de la Declaración de Copropiedad
  • El valor relativo (porcentaje de votos y de propiedad) de la unidad sobre el total del edificio.
  • La existencia de un seguro de incendio vigente.
  • La inexistencia de deudas de gastos de la copropiedad por parte del vendedor.
  • La existencia o inexistencia de juicios en los que la copropiedad sea parte.
  • Todo otro dato relevante.

La presente columna es hecha a título general e informativo, sin otra pretensión que la de ilustrar al lector sobre los aspectos notariales vinculados al diario vivir de una persona en la provincia de Quebec. Queda el lector invitado a buscar las respuestas concretas a sus necesidades notariales con el consejo de su profesional de confianza.

NOTARIA Rosana Gabriela BER,

Tel: 514-513-9788- rber@montreal-notaire.com

www.montreal-notaire.com

Autor: Rosana Gabriela Ber

Notaria en la provincia de Quebec desde el año 2010, luego de seguir estudios de equivalencias y diploma en derecho notarial en la Universidad de Montreal, donde estoy a cargo de mi propio estudio. He publicado artículos en los siguientes medios: Revista del Notariado del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires; y una columna semanal de interés notarial en el Directorio Latino de Montreal. He ofrecido conferencias y seminarios para la Asociación Cervantes, Groupe Sutton Distinction, Banque de la Nouvelle-Ecosse, Banco CIBC, así como conferencias personales. Hablo tres idiomas: español, inglés, francés. Estoy casada y tengo dos hijos.

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